Investir en LMNP : maximisez votre rentabilité avec la location meublée non professionnelle
Combien allez-vous percevoir de revenus locatifs ?
Régime Micro-BIC // Régime réel
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en 2 étapes :
*Champs obligatoires. Simulation réalisée pour un investissement en résidence services.
Pourquoi investir en LMNP est-il un bon choix en 2025 ?
Des biens accessibles
Le statut LMNP n’est pas concerné par un quelconque zonage géographique, il est accessible à tous types de biens et s’ouvre donc à de nombreux investisseurs.
Une rentabilité attractive et nette d’impôt
Elle peut parfois atteindre 7% grâce à l’abattement de 50% ou à la déduction des charges réelles et à la possibilité d’amortissement de la valeur du logement et des meubles mais aussi grâce à la possibilité de louer à des loyers supérieurs à ceux de la location nue.
La construction de son patrimoine
L’investissement LMNP est souvent la première porte d’entrée pour les jeunes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. C’est également une solution appréciée par les expatriés.
L’anticipation de la retraite
Si le logement est un appartement en résidence services, vos revenus sont garantis par bail commercial que le logement soit loué ou non. Une fois le crédit payé, les loyers vous assurent une rente régulière.
Une fiscalité avantageuse
Les logements situés en résidence services permettent de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.
Transmission facilitée
L’investissement en LMNP offre une solution avantageuse pour réduire les frais supportés par vos héritiers en cas de donation ou de succession. En effet, la transmission gratuite d’un bien en LMNP permet d’échapper à l’imposition sur la plus-value.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?
Parmi les avantages du statut LMNP, l’un des plus importants est son cadre fiscal optimisé, permettant de générer des revenus locatifs très peu imposés. En effet, les revenus locatifs provenant d'une location meublée sont catégorisés en tant que bénéfices industriels et commerciaux ou BIC et non comme des revenus fonciers comme dans le cadre d'une location nue. Cela vous donne la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux avantageux :
Le régime Micro-BIC
Le régime micro-BIC en LMNP est applicable si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an pour une location meublée classique, une chambre d'hôte ou une location meublée touristique classée. Pour les locations meublées touristiques non classées en revanche, les recettes locatives annuelles doivent rester inférieures à 15 000€.
Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs pour tous les types de locations meublées, sauf la location meublée touristique non classée où l'abattement est de 30%.
Aucune obligation de comptabilité détaillée.
Déclaration fiscale facilitée.
À noter : La description du régime micro-BIC ci-dessus intègre les modifications apportées par la loi de Finances 2025 votée par le Parlement.
Le régime Réel
Permet de déduire toutes les charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, gestion, assurances, etc.
Possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi l’assiette imposable.
La combinaison des charges déductibles et des amortissements permet souvent de réduire la base imposable à zéro.
Quel rôle joue l'amortissement dans la fiscalité avantageuse du régime LMNP ?
L’amortissement permet d’étaler la dépréciation comptable du bien et du mobilier sur plusieurs années. En clair, ce mécanisme comptable réduit le montant imposable des loyers sans générer de sortie de trésorerie.
Exemple d’amortissement d’un bien LMNP
Un appartement acheté 200 000 € (dont 20 000 € pour le mobilier) peut être amorti de la manière suivante :
Le bien immobilier : amorti sur 25 à 30 ans → environ 6 000 € déduits par an
Le mobilier : amorti sur 5 à 10 ans → environ 2 000 € déduits par an
👉 Total de l’amortissement annuel : 8 000 €
👉 Si les loyers perçus sont de 12 000 €/an, alors seuls 4 000 € restent imposables, voire potentiellement 0 € en ajoutant les autres charges déductibles.
Avantages :
- Permet d’effacer fiscalement les loyers perçus
- Peut se cumuler avec d’autres charges déductibles
- Pas de plafonnement contrairement à d’autres dispositifs fiscaux
Inconvénients :
- Obligation de tenir une comptabilité détaillée
- Nécessite un expert-comptable
Quels sont les autres avantages d'un investissement immobilier en LMNP ?
Une rentabilité plus élevée que la location nue
Le LMNP permet généralement d’obtenir des loyers plus élevés qu’une location nue. En effet, un logement meublé, prêt à l’emploi pour le locataire, justifie un loyer supérieur de 15 à 30 % par rapport à un logement vide. Cette majoration améliore la rentabilité locative et permet d’accélérer le retour sur investissement.
Une demande locative soutenue
Avec l’évolution des modes de vie et la mobilité croissante des étudiants, jeunes actifs et travailleurs en mission, la demande en logements meublés reste élevée, notamment dans les grandes villes et les pôles universitaires. Ce dynamisme réduit le risque de vacance locative et assure une occupation régulière du bien.
Une gestion locative simplifiée
Contrairement aux idées reçues, la gestion d’un bien en LMNP peut être allégée grâce à deux solutions :
La location en résidence de services : en investissant dans une résidence de services (étudiante, senior, touristique ou d’affaires), l’investisseur signe un bail commercial avec un gestionnaire professionnel qui prend intégralement en charge la gestion locative et s’engage à verser les loyers à l’investisseur même en cas de vacance locative.
La gestion déléguée : pour les biens loués en direct, il est possible de confier la gestion à une agence immobilière pour éviter les contraintes administratives et logistiques.
Bon à savoir : Les frais de gestion locative font partie des charges déductibles sous le régime réel.
Un investissement accessible et diversifié
Le LMNP ne nécessite pas un budget conséquent, contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif. Il est possible de se lancer avec un bien de petite surface (studio ou T2), notamment dans les zones tendues où la demande en logements meublés est forte. Le dispositif LMNP n’est soumis à aucune restriction de zone. De plus, il permet d’investir dans différents segments :
- Locations classiques longue durée
- Locations en résidences de services (étudiantes, seniors, affaires, tourisme)
- Locations saisonnières type Airbnb
Un cadre juridique protecteur
Le statut LMNP offre un cadre juridique équilibré entre bailleur et locataire. Le bail meublé impose un engagement minimal de 12 mois (ou 9 mois pour les étudiants), réduisant ainsi la précarité des locations de courte durée tout en offrant plus de flexibilité qu’un bail de 3 ans en location nue.
Pourquoi investir dans un bien LMNP avec un bail commercial ?
L’investissement en loueur meublé non professionnel avec un bail commercial est l'une des meilleures solutions en 2025 pour les investisseurs souhaitant à la fois sécuriser leurs revenus locatifs et bénéficier de l'ensemble des avantages fiscaux offerts par le statut LMNP. Ce modèle est possible pour un investissement en résidence de services sous le statut LMNP. En effet, dans cette situation, l'investisseur doit signer un bail commercial avec l'exploitant de la résidence, lui offrant alors des avantages supplémentaires.
Un loyer garanti et sécurisé
L’un des atouts majeurs du bail commercial en LMNP est la garantie des loyers. Contrairement à une location classique où les revenus locatifs peuvent être irréguliers (vacances locatives, impayés), le bail commercial permet de percevoir un loyer fixe, indépendamment de l’occupation du logement.
Une rentabilité stable et optimisée
Grâce au bail commercial, le rendement est prévisible et souvent supérieur à celui d’une location classique.
Une gestion locative totalement déléguée
Avec un bail commercial, c’est le gestionnaire de la résidence qui prend en charge toutes les contraintes locatives.
La possibilité de récupérer la TVA
Acquérir un bien meublé dans une résidence services neuve, permet à l’investisseur de récupérer la TVA sur son achat, soit 20% du prix d’acquisition.
Exemples de biens éligibles au statut LMNP en résidence étudiante
Résidence étudiante dans le Grand Paris
À partir de 126 200 €
mobilier inclus
> Remboursement de la TVA exclu de la réforme de l'impôt sur la plus-value
+ d’infos dans la plaquette
Résidence étudiante à Bordeaux
À partir de 97 600 €
mobilier inclus
> Remboursement de la TVA exclu de la réforme de l'impôt sur la plus-value
+ d’infos dans la plaquette
Résidence étudiante
à Strasbourg
À partir de 95 100 €
mobilier inclus
> Exonération de la taxe foncière
+ d’infos dans la plaquette
Résidence étudiante
à Lille
À partir de 95 800 €
mobilier inclus
> Remboursement de la TVA exclu de la réforme de l'impôt sur la plus-value
+ d’infos dans la plaquette
Résidence étudiante à Aix-Marseille
À partir de 920 050 €
mobilier inclus
> Remboursement de la TVA exclu de la réforme de l'impôt sur la plus-value
+ d’infos dans la plaquette
Retrouvez le détail des biens dans notre plaquette
Vous souhaitez en savoir + sur ces biens ?
Téléchargez la plaquette des logements éligibles :
En validant ce formulaire vous acceptez qu’un conseiller prenne contact avec vous pour vous accompagner sur votre projet d’investissement.
Comment être éligible au statut de Loueur en meublé Non Professionnel ?
Pour être éligible au statut LMNP, les propriétaires doivent mettre en location un logement meublé, c’est-à-dire un bien équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement, sans avoir à fournir du mobilier supplémentaire.
Pour bénéficier du statut de LMNP, l’investisseur doit également remplir deux conditions :
- Percevoir moins de 23 000 € de loyers annuels
- Ou générer des revenus locatifs inférieurs à la moitié des autres revenus du foyer fiscal.
Si ces seuils sont dépassés, le loueur bascule dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), impliquant un cadre fiscal différent.
Quelles sont les étapes clés d'un investissement LMNP ?
Sélection du bien immobilier adapté
L’investisseur LMNP a le choix entre un bien neuf et un bien ancien, chacun ayant ses avantages et ses inconvénients.
Investir dans un logement neuf
Avantages
- Moins de travaux à prévoir
- Performance énergétique élevée (DPE A ou B)
- Conformité aux normes récentes (isolation, sécurité)
- Frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien)
Inconvénients
- Prix d’achat plus élevé
- Rentabilité parfois inférieure en raison d’un prix au m² plus important
Investir dans un bien ancien
Avantages
- Prix d’achat plus attractif
- Rentabilité locative potentiellement plus élevée
- Emplacement souvent en cœur de ville avec forte demande locative
Inconvénients
- Travaux de rénovation à prévoir
- Performance énergétique souvent inférieure, nécessitant des améliorations
💡 Bon à savoir : Un bien ancien avec travaux peut bénéficier d’une déduction fiscale intéressante sous le régime réel, ce qui permet d’optimiser la rentabilité nette après impôt.
Un emplacement stratégique pour limiter la vacance locative
Le choix de la localisation est un facteur clé de réussite en LMNP. Un bien bien placé se louera plus rapidement et à un meilleur prix.
Critères d’un bon emplacement
- Proximité des transports en commun (métro, tramway, bus)
- Présence d’universités et écoles (idéal pour un studio ou T2 en LMNP étudiant)
- Accès à des commerces, services et loisirs (restaurants, supermarchés, gymnases)
- Quartiers dynamiques avec une forte demande locative
- Proximité d’entreprises et de pôles économiques (idéal pour les jeunes actifs et professionnels en mobilité)
Emplacements à éviter
- Zones mal desservies par les transports
- Quartiers en déclin ou peu attractifs
- Biens trop éloignés des centres d’activité
Prendre en compte la qualité énergétique et les normes du logement
La performance énergétique d’un bien est un critère déterminant, notamment avec le durcissement des réglementations.
Points à vérifier :
- Classe énergétique (DPE) : privilégier un bien en classe A, B ou C pour éviter les interdictions de location futures.
- Double vitrage et isolation : réduit les charges pour le locataire et améliore l’attractivité du bien.
- Système de chauffage performant : éviter les chauffages électriques trop énergivores.
- Travaux à prévoir : estimer le coût des éventuelles rénovations pour éviter une mauvaise surprise.
💡 Bon à savoir : Les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025 et ceux classés F seront interdits en 2028.
Source officiel : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17975
Déclaration de son activité de location meublée non professionnelle
Dès l’acquisition du bien et avant de percevoir les premiers loyers, l’investisseur doit déclarer son activité de loueur en meublé auprès des services fiscaux. Cette démarche s’effectue en se rendant sur le site web de l’INPI dans un délai de 15 jours après le début de l’activité.
Cette déclaration permet d’obtenir un numéro de SIRET, indispensable pour déclarer ses revenus sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est également à ce moment que l’investisseur choisit son régime fiscal : micro-BIC ou réel.
💡 Bon à savoir : Si le LMNP est exercé en indivision (par exemple en couple), chaque indivisaire doit effectuer une déclaration distincte.
Déclaration annuelle de ses revenus locatifs
Chaque année, l’investisseur en LMNP doit déclarer ses revenus locatifs à l’administration fiscale, selon le régime choisi :
- Régime micro-BIC : les loyers bruts doivent être reportés sur la déclaration d’impôt (formulaire 2042 C PRO). L’abattement forfaitairee sera automatiquement appliqué.
- Régime réel : l’investisseur doit tenir une comptabilité et remplir la déclaration 2031-SD et 2044 (liasse fiscale des BIC) pour déduire toutes les charges et appliquer l’amortissement.
💡 Astuce : Pour optimiser la fiscalité et éviter toute erreur, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP, surtout sous le régime réel.
