avantages lmnp

LES AVANTAGES DU STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le statut de loueur meublĂ© non professionnel (LMNP) est la solution de dĂ©fiscalisation immobiliĂšre par excellence mais aussi un trĂšs bon moyen de gĂ©nĂ©rer des revenus complĂ©mentaires pour la retraite. Cette solution sĂ©duit de plus en plus un grand nombre de français, qui souhaitent profiter des revenus exonĂ©rĂ©s totalement ou partiellement d’impĂŽts, tout en devenant propriĂ©taire d’un bien immobilier. On recense de multiples avantages associĂ©s Ă  la LMNP dont la rĂ©cupĂ©ration de la TVA immobiliĂšre, l’amortissement comptable du bien, la rĂ©duction d’impĂŽt, la dĂ©lĂ©gation de la gestion locative, la simplicitĂ© des dĂ©marches administratives, etc. Zoom sur ces conditions intĂ©ressantes.

Sommaire

Avantage #1 : Les deux rĂ©gimes d’imposition

En investissant dans un bien en location meublĂ©e gĂ©rĂ©e sous bail commercial dans une rĂ©sidence de services, vos revenus locatifs doivent ĂȘtre dĂ©clarĂ©s dans la catĂ©gorie des bĂ©nĂ©fices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Deux rĂ©gimes fiscaux ont Ă©tĂ© mis Ă  disposition des investisseurs : le rĂ©gime micro-BIC (Ă©galement appelĂ© rĂ©gime forfaitaire) et le rĂ©gime rĂ©el.

Le régime micro-BIC ou régime forfaitaire

Suite au projet de loi de finances de 2018, le plafond des revenus locatifs pour bĂ©nĂ©ficier du rĂ©gime micro-BIC est passĂ© de 33 200 euros Ă  72 600 euros par an. Cette augmentation de plafond a eu pour effet de permettre Ă  un plus grand nombre de propriĂ©taires de bĂ©nĂ©ficier de ce rĂ©gime fiscal. Si la totalitĂ© de vos recettes locatives n’excĂšde pas 72 600 euros par an, vous avez droit Ă  un abattement fiscal de 50% sur ces derniĂšres (montant portĂ© Ă  71% en cas d’investissement en rĂ©sidence de tourisme). En optant pour ce rĂ©gime, vous ne pourrez pas crĂ©er de dĂ©ficit. Il vous sera impossible de dĂ©duire vos charges rĂ©elles (assurance, taxe fonciĂšre, travaux, intĂ©rĂȘt d’emprunt) et aussi les amortissements comptables.

Le régime réel

Dans 85% des cas, ce rĂ©gime s’avĂšre ĂȘtre plus intĂ©ressant pour gommer tout ou partie des revenus. Il va permettre d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux et dĂ©duire toutes les dĂ©penses liĂ©es Ă  l’activitĂ© (charges de copropriĂ©tĂ©, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intĂ©rĂȘts d’emprunt, etc.).

Contrairement Ă  la location vide oĂč les loyers seront Ă  intĂ©grer dans votre dĂ©claration de revenus foncier, le rĂ©gime rĂ©el en LMNP est plus avantageux car les dĂ©penses dĂ©ductibles sont plus nombreuses et aussi vous pouvez amortir la valeur du logement, chose impossible en location vide.

Voir notre page sur la fiscalité de la LMNP.

Avantage #2 : Un dispositif rentable

En LMNP, le bailleur offre un service supplĂ©mentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit par des loyers de 10 Ă  20% plus Ă©levĂ©s qu’en location nue. De plus, la location meublĂ©e permet de se positionner sur des activitĂ©s Ă  haut rendement (par exemple Airbnb ou location saisonniĂšre). La rentabilitĂ© moyenne des biens en LMNP est de 4,5% soit un des meilleurs ratios rendement/risque du marché ! Si vous passez par un crĂ©dit immobilier et son effet de levier, vous pourrez mĂȘme bĂ©nĂ©ficier de prĂšs de 7% de rentabilitĂ©.

Avantage #3 : La rĂ©cupĂ©ration de la TVA

Autre avantage fiscal de la location sous le statut de loueur en meublĂ© non professionnel, c’est la rĂ©cupĂ©ration de la TVA sur son achat immobilier. Ayant un statut de commerçant, il est donc possible de rĂ©cupĂ©rer la totalitĂ© de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, six mois aprĂšs la premiĂšre mise en location.

Avantage #4 : L’amortissement LMNP

L’ amortissement en location meublĂ©e non professionnelle est l’un des principaux postes qui permet de ne pas payer d’impĂŽts sur les recettes de location. Cette pratique consiste Ă  enregistrer dans votre comptabilitĂ©, une perte de valeur constatĂ©e sur votre bien immobilier (durĂ©e moyenne fixĂ©e entre 30 et 40 ans) et ses meubles (durĂ©e moyenne fixĂ©e entre 5 et 10 ans). Cela signifie qu’en fonction de la valeur de votre bien Ă  la date de dĂ©but d’activitĂ©, ce dernier va perdre de sa valeur chaque annĂ©e pendant cette durĂ©e moyenne.

En rĂ©alitĂ© il n’y a pas de mouvement de trĂ©sorerie, ce n’est pas une charge rĂ©ellement dĂ©caissĂ©e tous les ans contrairement Ă  la taxe fonciĂšre par exemple. Cet amortissement est une charge fictive qui vient diminuer l’assiette taxable. En revanche, l’amortissement calculĂ© ne pourra en aucun cas venir crĂ©er un dĂ©ficit. Il viendra donc en dĂ©duction des loyers diminuer des autres charges sans pour autant aller au-delĂ . S’il n’y a pas de bĂ©nĂ©fice comptable sur lequel l’amortissement vient en rĂ©duction, cet amortissement est reportable pour ĂȘtre utilisĂ© en rĂ©duction sur les bĂ©nĂ©fices des annĂ©es suivantes.

Avantage #5 : Un dĂ©ficit reportable

Un dĂ©ficit est constatĂ© quand les charges d’exploitation du bien immobilier (hors amortissement) sont supĂ©rieures aux recettes locatives. L’amortissement ne peut gĂ©nĂ©rer de dĂ©ficit, en revanche, l’amortissement non consommĂ© en annĂ©e N est reportable indĂ©finiment.

 

⚠ : Il n’est pas possible de crĂ©er un dĂ©ficit dans le cadre du rĂ©gime micro-BIC.

Avantage #6 : LMNP et Censi Bouvard

Avec la loi Censi-Bouvard qui est adossĂ©e au statut LMNP, tout investissement dans une rĂ©sidence de service neuve permet une rĂ©duction d’impĂŽt correspondant Ă  11% du prix hors taxe du logement pour un montant maximum de 300 000 euros. Cette rĂ©duction d’impĂŽt s’étale de maniĂšre linĂ©aire et vous devez vous engagez Ă  louer votre bien pendant une durĂ©e minimum de 9 ans.

 

⚠ : Si le montant de la rĂ©duction dĂ©passe le montant de vos impĂŽts Ă  payer, vous pourrez reporter la rĂ©duction pendant 6 ans.

Avantage #7 : La délégation de la gestion locative

Une sociĂ©tĂ© appelĂ©e « gestionnaire » ou « exploitant » veille au bon fonctionnement de la rĂ©sidence et Ă  son remplissage. L’exploitant, par le biais d’un bail commercial de 9 Ă  11 ans, assure l’entretien et la gestion courante du bien immobilier. A ce titre, il assure tous les risques locatifs habituellement pris par un propriĂ©taire. Le propriĂ©taire ne prendra en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe fonciĂšre ou les gros travaux (article 606 du code civil). 

Avantage #8 : Les rĂ©sidences de services, un secteur de niche

Une rĂ©sidence de services se compose d’un ensemble d’habitations louĂ©es, meublĂ©es et gĂ©rĂ©es sous bail commercial Ă  diffĂ©rents publics. Aujourd’hui, il existe cinq types de rĂ©sidences de services qui sont gĂ©rĂ©es sous bail commercial et dans lesquelles il est possible d’investir sous le statut LMNP. Chaque type de rĂ©sidences Ă  ses particularitĂ©s, mais elles rĂ©pondent toutes au besoin en logement des diffĂ©rentes composantes de notre sociĂ©tĂ©, selon l’évolution de l’ñge et de nos modes de vie.

Pour que l’établissement obtienne le statut de rĂ©sidence avec services, il doit satisfaire Ă  au moins 3 des 4 services suivants :

Les résidences d'affaires

Elles sont rĂ©servĂ©es Ă  un public professionnel et permettent d’effectuer un sĂ©jour de quelques jours Ă  quelques semaines tout en bĂ©nĂ©ficiant du confort et de l’agrĂ©ment d’un appartement neuf. Elles comportent souvent des salles de rĂ©union spĂ©cialement Ă©quipĂ©es pour les sĂ©minaires. Ce type de rĂ©sidence est gĂ©nĂ©ralement situĂ© dans les grandes mĂ©tropoles, proches des aĂ©roport, gares et autoroutes.

Les résidences étudiantes

Ce sont des rĂ©sidences occupĂ©es par au moins 70% d’étudiants et qui se situent Ă  proximitĂ© immĂ©diate des pĂŽles d’enseignement. Elles sont gĂ©nĂ©ralement constituĂ©es de studios et d’appartements type T2 et propose pour chaque habitant, un coin chambre, une kitchenette et une salle de bain privative.

Les résidences de tourisme

Elles sont conçues pour accueillir de façon temporaire des personnes en sĂ©jour d’agrĂ©ment. Elles se situent obligatoirement dans une zone touristique Ă  fort potentiel, notamment dans les stations balnĂ©aires ou de montagne. Les rĂ©sidences touristiques proposent un large choix de services et prestations Ă  leurs hĂŽtes de passage (chambre ou appartement tout confort, spa avec sauna et hammam, terrain de sport, piscine, etc.)

Les résidences pour séniors

EHPAD : Les Ă©tablissements d’hĂ©bergement pour personnes ĂągĂ©es dĂ©pendantes sont dĂ©diĂ©s Ă  l’accueil et aux soins de rĂ©sidents en perte d’autonomie ou en Ă©tat de dĂ©pendance avancĂ©. Ces structures mĂ©dicalisĂ©es et sous conventionnement remplissent un rĂŽle social crucial au service d’une population en situation de fragilitĂ©. En savoir plus sur l’investissement dans un EHPAD en LMNP.

Non mĂ©dicalisĂ©es : Ce sont des rĂ©sidences qui ont pour vocation d’accueillir une population de retraitĂ©s encore parfaitement autonomes qui souhaite habiter dans un cadre sĂ©curisĂ© tout en profitant de divers services utiles au quotidien. Ces rĂ©sidences proposent Ă  la fois des logements individuels pour un mode de vie entiĂšrement indĂ©pendant, des lieux de convivialitĂ© (salle commune, salle de sport, piscine, etc.) ainsi que des services facultatifs et facturĂ©s Ă  l’utilisation (mĂ©nage et blanchisserie, coiffeur, etc.)

Avantage #9 : La revente d’une LMNP

Lors de la cession d’une LMNP, la plus-value rĂ©alisĂ©e est gĂ©nĂ©ralement soumise Ă  deux sortes d’impĂŽts : la plus-value immobiliĂšre et les prĂ©lĂšvements sociaux. Au bout de 22 ans, l’investisseur peut ĂȘtre exonĂ©rĂ© d’impĂŽt et au bout de 30 ans de prĂ©lĂšvements sociaux. 

 

Plus de dĂ©tails sur la revente d’une LMNP sur notre page.

Exemple chiffrés investissement immobilier classique VS LMNP

Investissement Immobilier Classique Investissement LMNP

Prix d'acquisition

200 000 € (frais de notaire inclus)

200 000€ (frais de notaire inclus)

Rendement locatif

6% brut
4,5% brut

Loyers annuels perçus

12 000 € brut
9 000 € brut

Frais de gestion

6% (720€/an)

0%

Assurances locatives + PNO

3% (360€/an)

0€

Charges de copropriété

600€/an

0€

Provisions pour travaux

360€/an

0€

Taxe fonciĂšre

1000€/an
625€/an

Revenus perçus aprÚs déduction des charges

8 960 €

8 375 €

Fiscalité

30% (TMI) + 17,2% (PS) = 4 229,12 €

0€ (amortissement rĂ©putĂ© diffĂ©rĂ©)

Revenus nets aprĂšs impĂŽts

4 730,88 €

8 375 €

RENDEMENT NET D'IMPOTS

2,50%

4,10%

Contenu mis Ă  jour le 28/04/2022