Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est la solution d’investissement immobilier par excellence mais aussi un très bon moyen de générer des revenus complémentaires pour la retraite. Cette solution séduit, de plus en plus, un grand nombre de français qui souhaitent profiter des revenus exonérés, totalement ou partiellement, d’impôts tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier.
On recense de multiples avantages associés à la LMNP dont la fiscalité des revenus, la flexibilité du statut, la perception de loyers plus élevés que ceux perçus avec une location non meublée, la récupération de la TVA immobilière (lors de l’achat d’un logement en résidence de services), l’amortissement comptable du bien et du mobilier, la délégation de la gestion locative par le biais d’un bail commercial lorsque vous optez pour un investissement en résidence services, la simplicité des démarches administratives, etc.
Combien allez-vous percevoir de revenus locatifs ?
Régime Micro-BIC // Régime réel
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en 2 étapes :
*Champs obligatoires. Simulation réalisée pour un investissement en résidence services.
En LMNP, le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit par des loyers de 10 à 20% plus élevés qu’en location nue. De plus, la location meublée permet de se positionner sur des activités à haut rendement (par exemple Airbnb ou location saisonnière).
L’ amortissement est l’un des principaux atouts de la location meublée non professionnelle. Cela permet de ne pas payer d’impôts sur les recettes locatives. Cette pratique consiste à enregistrer dans votre comptabilité, une perte de valeur constatée sur votre bien immobilier (durée moyenne de 25 ans) et ses meubles (durée moyenne de 10 ans).
Un déficit est constaté quand les charges d’exploitation du bien immobilier (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. L’amortissement ne peut générer de déficit, en revanche, l’amortissement non consommé en année N est reportable indéfiniment.
⚠️ : Il n’est pas possible de créer un déficit dans le cadre du régime micro-BIC.
Dans le cas d’un investissement dans une résidence de service, un contrat (bail commercial) est signé entre le propriétaire bailleur et une société de gestion. Cette société appelée « gestionnaire » ou « exploitant » veille au bon fonctionnement de la résidence et à son remplissage. L’exploitant, par le biais d’un bail commercial d’une durée de 9 à 11 ans, assure l’entretien et la gestion courante du bien immobilier et des parties communes. A ce titre, le gestionnaire assume tous les risques locatifs habituellement pris par un propriétaire. Le propriétaire ne prendra en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux (article 606 du code civil).
Autre avantage fiscal de la location sous le statut de loueur en meublé non professionnel, c’est la possibilité de récupérer la TVA sur son achat immobilier lors de l'investissement en résidence services.
Cette possibilité est octroyée par le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il est possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20% en une seule fois, six mois après la première mise en location. Dans certains cas, l’avance de la TVA n’est même pas nécessaire car le vendeur s’occupe des démarches et vous propose d’acheter directement Hors Taxe.
En investissant dans un bien immobilier mis en location meublée vos revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers.
Deux régimes fiscaux ont été mis à disposition des investisseurs : le régime micro-BIC (également appelé régime forfaitaire) et le régime réel.
Le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-BIC est de 72 600 euros par an (sans tenir compte des recettes accessoires) en location classique et 176 200 €/an en location de tourisme.
Le régime Micro-BIC donne droit à un abattement fiscal de 50% sur les recettes locatives (montant porté à 71% en cas d’investissement en résidence de tourisme). En optant pour ce régime, vous ne pourrez pas créer de déficit. Il vous sera impossible de déduire vos charges réelles (assurance, taxe foncière, travaux, intérêt d’emprunt) et vous ne pourrez pas non plus utiliser le mécanisme de l’amortissement comptable.
A NOTER : le caractère Non Professionnel de l’activité est apprécié en fonction de votre foyer fiscal, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € / an ou inférieures à l’ensemble des autres revenus de votre foyer.
Dans 85% des cas, ce régime s’avère être plus intéressant pour gommer tout ou partie des revenus. Il va permettre d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, frais de courtage, etc.).
Contrairement à la location vide où les loyers seront à intégrer dans votre déclaration de revenus fonciers, le régime réel est plus avantageux car les dépenses déductibles sont plus nombreuses et vous pouvez amortir la valeur du logement, chose impossible en location vide.
Une résidence de services se compose d’un ensemble d’habitations louées, meublées et gérées par une société par le biais d'un bail commercial. Il existe cinq types de résidences de services dans lesquelles il est possible d’investir grâce au statut LMNP. Chaque type de résidences à ses particularités, mais elles répondent toutes au besoin en logement des différentes composantes de notre société, selon l’évolution de l’âge et de nos modes de vie.
Pour que l’établissement obtienne le statut de résidence avec services, il doit satisfaire à au moins 3 des 4 services suivants :
Elles sont réservées à un public professionnel et permettent d’effectuer un séjour de quelques jours à quelques semaines tout en bénéficiant du confort et de l’agrément d’un appartement neuf.
Elles comportent souvent des salles de réunion spécialement équipées pour les séminaires. Ce type de résidence est généralement situé dans les grandes métropoles, proches des aéroport, gares et autoroutes.
Ce sont des résidences occupées par au moins 70% d’étudiants et qui se situent à proximité immédiate des pôles d’enseignement.
Elles sont généralement constituées de studios et d’appartements type T2 et proposent pour chaque habitant, un coin chambre, une kitchenette et une salle de bain privative. Certaines résidences étudiantes permettent également la colocation dans des logements du T3 au T6.
Elles sont conçues pour accueillir de façon temporaire des personnes en séjour d’agrément.
Elles se situent obligatoirement dans une zone touristique à fort potentiel, notamment dans les stations balnéaires ou de montagne. Les résidences touristiques proposent un large choix de services et prestations à leurs hôtes de passage (chambre ou appartement tout confort, spa avec sauna et hammam, terrain de sport, piscine, etc.)
Il existe 2 typologies de résidences :
Les EHPAD : (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) qui sont dédiés à l’accueil et aux soins de résidents en perte d’autonomie ou en état de dépendance avancé. Ces structures médicalisées et sous conventionnement remplissent un rôle social crucial au service d’une population en situation de fragilité.
Les résidences non médicalisées : Ce sont des résidences qui ont pour vocation d’accueillir les séniors autonomes en leur proposant des services et un environnement paisible, elles permettent à leurs occupant de bénéficier d’un environnement sécurisé, confortable et qui propose le maintien du lien social.
À partir de 128 300 €
> Remboursement de la TVA
+ d’infos dans la plaquette
À partir de 138 450 €
> Exonération de la taxe foncière
+ d’infos dans la plaquette
À partir de 113 650 €
> Remboursement de la TVA
+ d’infos dans la plaquette
À partir de 115 450 €
> Remboursement de la TVA
+ d’infos dans la plaquette
À partir de 141 250 €
> Remboursement de la TVA
+ d’infos dans la plaquette
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| Investissement immobilier classique | Investissement LMNP | |
|---|---|---|
| Prix d'acquisition |
200 000 € (frais de notaire inclus) |
200 000 € (frais de notaire inclus) |
| Rendement locatif | 6% brut | 4,5% brut |
| Loyers annuels perçus | 12 000 € brut | 9 000 € brut |
| Frais de gestion | 6% (720 €/an) | 0% |
| Assurances locatives + PNO | 3% (360 €/an) | 0 € |
| Charges de copropriété | 600 €/an | 0 € |
| Provisions pour travaux | 360 €/an | 0 € |
| Taxe foncière | 1 000 €/an | 625 €/an |
| Revenus perçus après déduction des charges | 8 960 € | 8 375 € |
| Fiscalité | 30% (TMI) + 17,2% (PS) = 4 229,12 € | 0€ (amortissement réputé différé) |
| Revenus nets après impôts | 4 730,88 € | 8 375 € |
| Rendement net d'impôts | 2,50% | 4,10% |
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