LES AVANTAGES DU STATUT DE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est la solution de défiscalisation immobilière par excellence mais aussi un très bon moyen de générer des revenus complémentaires pour la retraite. Cette solution séduit de plus en plus un grand nombre de français, qui souhaitent profiter des revenus exonérés totalement ou partiellement d’impôts, tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier. On recense de multiples avantages associés à la LMNP dont la récupération de la TVA immobilière, l’amortissement comptable du bien, la réduction d’impôt, la délégation de la gestion locative, la simplicité des démarches administratives, etc. Zoom sur ces conditions intéressantes.

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Avantage #1 : Les deux régimes d’imposition

En investissant dans un bien en location meublée gérée sous bail commercial dans une résidence de services, vos revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux ont été mis à disposition des investisseurs : le régime micro-BIC (également appelé régime forfaitaire) et le régime réel.

Le régime micro-BIC ou régime forfaitaire

Suite au projet de loi de finances de 2018, le plafond des revenus locatifs pour bénéficier du régime micro-BIC est passé de 33 200 euros à 72 600 euros par an. Cette augmentation de plafond a eu pour effet de permettre à un plus grand nombre de propriétaires de bénéficier de ce régime fiscal. Si la totalité de vos recettes locatives n’excède pas 72 600 euros par an, vous avez droit à un abattement fiscal de 50% sur ces dernières (montant porté à 71% en cas d’investissement en résidence de tourisme). En optant pour ce régime, vous ne pourrez pas créer de déficit. Il vous sera impossible de déduire vos charges réelles (assurance, taxe foncière, travaux, intérêt d’emprunt) et aussi les amortissements comptables.

Le régime réel

Dans 85% des cas, ce régime s’avère être plus intéressant pour gommer tout ou partie des revenus. Il va permettre d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc.).

Contrairement à la location vide où les loyers seront à intégrer dans votre déclaration de revenus foncier, le régime réel en LMNP est plus avantageux car les dépenses déductibles sont plus nombreuses et aussi vous pouvez amortir la valeur du logement, chose impossible en location vide.

Voir notre page sur la fiscalité de la LMNP.

Avantage #2 : Un dispositif rentable

En LMNP, le bailleur offre un service supplémentaire au locataire : la fourniture de meubles. Cela se traduit par des loyers de 10 à 20% plus élevés qu’en location nue. De plus, la location meublée permet de se positionner sur des activités à haut rendement (par exemple Airbnb ou location saisonnière). La rentabilité moyenne des biens en LMNP est de 4,5% soit un des meilleurs ratios rendement/risque du marché ! Si vous passez par un crédit immobilier et son effet de levier, vous pourrez même bénéficier de près de 7% de rentabilité.

Avantage #3 : La récupération de la TVA

Autre avantage fiscal de la location sous le statut de loueur en meublé non professionnel, c’est la récupération de la TVA sur son achat immobilier. Ayant un statut de commerçant, il est donc possible de récupérer la totalité de la TVA du logement, soit 20%, et ce, en une seule fois, six mois après la première mise en location.

Avantage #4 : L’amortissement LMNP

L’ amortissement en location meublée non professionnelle est l’un des principaux postes qui permet de ne pas payer d’impôts sur les recettes de location. Cette pratique consiste à enregistrer dans votre comptabilité, une perte de valeur constatée sur votre bien immobilier (durée moyenne fixée entre 30 et 40 ans) et ses meubles (durée moyenne fixée entre 5 et 10 ans). Cela signifie qu’en fonction de la valeur de votre bien à la date de début d’activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année pendant cette durée moyenne.

En réalité il n’y a pas de mouvement de trésorerie, ce n’est pas une charge réellement décaissée tous les ans contrairement à la taxe foncière par exemple. Cet amortissement est une charge fictive qui vient diminuer l’assiette taxable. En revanche, l’amortissement calculé ne pourra en aucun cas venir créer un déficit. Il viendra donc en déduction des loyers diminuer des autres charges sans pour autant aller au-delà. S’il n’y a pas de bénéfice comptable sur lequel l’amortissement vient en réduction, cet amortissement est reportable pour être utilisé en réduction sur les bénéfices des années suivantes.

Avantage #5 : Un déficit reportable

Un déficit est constaté quand les charges d’exploitation du bien immobilier (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. L’amortissement ne peut générer de déficit, en revanche, l’amortissement non consommé en année N est reportable indéfiniment.

⚠ : Il n’est pas possible de créer un déficit dans le cadre du régime micro-BIC.

Avantage #6 : LMNP et Censi Bouvard

Avec la loi Censi-Bouvard qui est adossée au statut LMNP, tout investissement dans une résidence de service neuve permet une réduction d’impôt correspondant à 11% du prix hors taxe du logement pour un montant maximum de 300 000 euros. Cette réduction d’impôt s’étale de manière linéaire et vous devez vous engagez à louer votre bien pendant une durée minimum de 9 ans.

⚠ : Si le montant de la réduction dépasse le montant de vos impôts à payer, vous pourrez reporter la réduction pendant 6 ans.

Avantage #7 : La délégation de la gestion locative

Une société appelée « gestionnaire » ou « exploitant » veille au bon fonctionnement de la résidence et à son remplissage. L’exploitant, par le biais d’un bail commercial de 9 à 11 ans, assure l’entretien et la gestion courante du bien immobilier. A ce titre, il assure tous les risques locatifs habituellement pris par un propriétaire. Le propriétaire ne prendra en charge que le renouvellement du mobilier, la taxe foncière ou les gros travaux (article 606 du code civil).

Avantage #8 : Les résidences de services, un secteur de niche

Une résidence de services se compose d’un ensemble d’habitations louées, meublées et gérées sous bail commercial à différents publics. Aujourd’hui, il existe cinq types de résidences de services qui sont gérées sous bail commercial et dans lesquelles il est possible d’investir sous le statut LMNP. Chaque type de résidences à ses particularités, mais elles répondent toutes au besoin en logement des différentes composantes de notre société, selon l’évolution de l’âge et de nos modes de vie.

Pour que l’établissement obtienne le statut de résidence avec services, il doit satisfaire à au moins 3 des 4 services suivants :

Les résidences d'affaires

Elles sont réservées à un public professionnel et permettent d’effectuer un séjour de quelques jours à quelques semaines tout en bénéficiant du confort et de l’agrément d’un appartement neuf. Elles comportent souvent des salles de réunion spécialement équipées pour les séminaires. Ce type de résidence est généralement situé dans les grandes métropoles, proches des aéroport, gares et autoroutes.

Les résidences étudiantes

Ce sont des résidences occupées par au moins 70% d’étudiants et qui se situent à proximité immédiate des pôles d’enseignement. Elles sont généralement constituées de studios et d’appartements type T2 et propose pour chaque habitant, un coin chambre, une kitchenette et une salle de bain privative.

Les résidences de tourisme

Elles sont conçues pour accueillir de façon temporaire des personnes en séjour d’agrément. Elles se situent obligatoirement dans une zone touristique à fort potentiel, notamment dans les stations balnéaires ou de montagne. Les résidences touristiques proposent un large choix de services et prestations à leurs hôtes de passage (chambre ou appartement tout confort, spa avec sauna et hammam, terrain de sport, piscine, etc.)

Les résidences pour séniors

EHPAD : Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont dédiés à l’accueil et aux soins de résidents en perte d’autonomie ou en état de dépendance avancé. Ces structures médicalisées et sous conventionnement remplissent un rôle social crucial au service d’une population en situation de fragilité. En savoir plus sur l’investissement dans un EHPAD en LMNP.

Non médicalisées : Ce sont des résidences qui ont pour vocation d’accueillir une population de retraités encore parfaitement autonomes qui souhaite habiter dans un cadre sécurisé tout en profitant de divers services utiles au quotidien. Ces résidences proposent à la fois des logements individuels pour un mode de vie entièrement indépendant, des lieux de convivialité (salle commune, salle de sport, piscine, etc.) ainsi que des services facultatifs et facturés à l’utilisation (ménage et blanchisserie, coiffeur, etc.)

Avantage #9 : La revente d’une LMNP

Lors de la cession d’une LMNP, la plus-value réalisée est généralement soumise à deux sortes d’impôts : la plus-value immobilière et les prélèvements sociaux. Au bout de 22 ans, l’investisseur peut être exonéré d’impôt et au bout de 30 ans de prélèvements sociaux.

Plus de détails sur la revente d’une LMNP sur notre page.

Exemple chiffrés investissement immobilier classique VS LMNP

	Investissement Immobilier Classique	Investissement LMNP
Prix d'acquisition	200 000 € (frais de notaire inclus)	200 000€ (frais de notaire inclus)
Rendement locatif	6% brut	4,5% brut
Loyers annuels perçus	12 000 € brut	9 000 € brut
Frais de gestion	6% (720€/an)	0%
Assurances locatives + PNO	3% (360€/an)	0€
Charges de copropriété	600€/an	0€
Provisions pour travaux	360€/an	0€
Taxe foncière	1000€/an	625€/an
Revenus perçus après déduction des charges	8 960 €	8 375 €
Fiscalité	30% (TMI) + 17,2% (PS) = 4 229,12 €	0€ (amortissement réputé différé)
Revenus nets après impôts	4 730,88 €	8 375 €
RENDEMENT NET D'IMPOTS	2,50%	4,10%

Contenu mis à jour le 28/04/2022

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