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LMNP : Location Meublée Non Professionnelle

Qu'est-ce que le statut de LMNP ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal toujours en vigueur en 2022, qui permet à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.

Sommaire

Pour pouvoir bénéficier du dispositif LMNP, il est nécessaire de louer un bien immobilier meublé et dont le total des revenus locatifs annuels est inférieur à 23.000 €.

L’obtention du statut de LMNP s’effectue après remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du Gouvernement. 

L’envoie du formulaire doit par la suite s’effectuer au minimum 15 jours après la date de déclaration de début d’activité.

 

Avant d’effectuer sa déclaration de revenus, le loueur meublé non professionnel (LMNP) doit choisir entre 3 dispositifs fiscaux :

  • Le Micro-Bic
  • Le réel simplifié
  • Le Censi-Bouvard

Chaque régime fiscal accessible grâce au statut de LMNP a ses spécificités et offre des bénéfices qui correspondent plus ou moins à chaque profil d’investisseur.

 

D’abord, le micro-bic propose un abattement forfaitaire de 50 % tandis que dans le même temps le régime réel permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier. Les déductions des dépenses locatives possibles sont par ailleurs plus nombreuses que lors d’une location classique.

 

Enfin, le Censi-Bouvard offre des réductions d’impôts lors d’un investissement dans une résidence de service, alors que le dispositif se termine au 31 décembre 2022.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Les conditions Le statut LMNP
Les biens concernés
Des biens immobiliers loués meublés uniquement
La 1ère règle concernant les loyers perçus
La somme des loyers perçus doit être inférieure à 23 000€
La 2ème règle concernant les loyers perçus
La somme des loyers perçus ne doit pas excéder 50% des revenus totaux du ménage

Un investissement en LMNP est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.

 

La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

 

Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur http://www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé

Quels sont les principaux avantages du statut de LMNP ?

La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.

Découvrez plus de détails sur les avantages de la LMNP sur notre page.

Une fiscalité avantageuse avec le statut LMNP

Le statut LMNP permet d’obtenir une réduction d’impôts grâce au régime fiscal « micro-BIC » ou au régime réel.  
Le micro-BIC permet par exemple d’obtenir un abattement fiscal de 50% des revenus locatifs !

Le dispositif est accessible à tout particulier et est particulièrement adapté pour les contribuables français dont le Taux Marginal d’Imposition (TMI) se situe dans les tranches de 14% ou 30%.

La récupération de la TVA

Pour les propriétaires qui ont investi en résidence avec services avec le statut LMNP (résidence étudiante, résidence sénior …), il est possible à l’aide du dispositif Censi Bouvard de récupérer la TVA.

Se constituer un patrimoine immobilier

Le statut LMNP s’adresse à tous les contribuables souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et générer, à long terme, des ressources complémentaires (sous forme de loyer) en vue de leur retraite.

L’amortissement du bien en LMNP

Le statut de LMNP permet à l’investisseur d’amortir son bien sur une très longue période et de pouvoir déduire de ses impôts les charges relatives aux intérêts et à la gestion de l’emprunt réalisé.

Voir notre page : amortissement LMNP

La rentabilité de la location meublée

Un investisseur qui souhaite se lancer dans la location meublée en LMNP doit forcément acquérir un certain nombre de meubles et d’équipements obligatoires tels que : un lit, des rideaux pour le coint nuit, une table avec des chaises, des meubles de rangement, des luminaires, un réfrigérateur, ou encore des ustensiles de cuisine.

 

Cependant, un logement meublé se loue toujours à un prix plus élevé qu’un logement nu de superficie équivalente.  La différence du montant du loyer se situe généralement entre 15 et 25%. Investir dans le meublé locatif en LMNP est donc souvent très rentable.

 

Par ailleurs, tous les propriétaires qui disposent de biens meublés ont la possibilité d’accéder au marché de la location saisonnière et de tourisme, qui est très rentable dans certaines régions françaises.

Le calcul de la plus-value lors de la revente

Au moment de la revente, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre encore un avantage supplémentaire. Si vous choisissez le régime d’imposition réel, l’amortissement du bien pendant la durée de location ne rentrera pas en compte dans le calcul de la plus-value. Seul le prix du bien au moment de l’achat est pris en compte dans le calcul de la plus-value. 

La flexibilité du dispositif LMNP

Le statut LMNP offre l’avantage d’offrir une certaine souplesse pour le loueur. En effet, l’accession au dispositif s’effectue par le simple remplissage du formulaire P0I, disponible en ligne sur le site du gouvernement. Il doit être complété au maximum 15 jours après la date de déclaration de début d’activité.

Quels sont les inconvénients du statut LMNP ?

Si le statut LMNP propose une multitude d’avantages pour l’investisseur, on note également quelques inconvénients à prendre en compte.

 

Si vous rencontrez des difficultés à trouver un locataire à l’endroit où se situe votre bien, vous devez considérer le risque de non-renouvellement du bail dans le cadre d’une location en LMNP.

 

Autre élément à prendre en compte. Les personnes qui investissent dans une résidence de service avec le dispositif Censi-Bouvard doivent intégrer plusieurs paramètres avant d’investir. Ici, la valeur de l’investissement n’est pas définie selon l’évolution du marché mais plutôt en fonction de l’évolution des taux d’intérêt.

Comment fonctionne la fiscalité en LMNP ?

La fiscalité en LMNP peut prendre trois formes différentes :

  • Le micro-BIC
  • Le régime réel
  • Le Censi-Bouvard

Le micro-BIC

En LMNP le régime fiscal micro-BIC offre un avantage de taille au moment de déclarer ses impôts : il offre en effet un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers perçus.

Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 32 600€.

Le régime réel

En LMNP vous pouvez soit par choix soit si vos revenus locatifs annuels dépassent 32 600€, choisir le régime fiscal dit réel.

Ce régime offre deux avantages fiscaux :

  • La déduction de l’ensemble des charges liées à l’investissement (le crédit, la comptabilité, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété)
  • L’amortissement du bien et de ses meubles sont également déductible des impôts

Quels types de location fonctionnent avec le statut LMNP ?

Bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est possible dans deux situations.

  • La location meublée classique
  • La location meublée saisonnière et de tourisme

LMNP neuf ou ancien ?

Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien ancien (LMNP occasion).

L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.

De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir rapidement des loyers non imposés.

Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.
D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.

Différence entre LMNP et LMP

Par définition, l’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ne doit pas être l’activité principale de l’investisseur. Dans le cas contraire, on entre alors dans le cadre du Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Plus précisément, le statut de LMNP, par opposition au statut LMP, concerne les loueurs en meublé :

  • Générant moins de 23 000 euros de revenus TTC par an.
  • Dont les recettes de l’activité de location représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
  • N’étant pas enregistrés au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.

Voir notre page : lmp ou lmnp ?

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

La question de la déclaration des revenus locatifs en LMNP se pose légitimement au printemps chaque année. Ici, ces recettes sont à déclarer par la voie du formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C, qui recueille les revenus déclarés sur les professions non salariées.

Bon à savoir : l’investisseur en LMNP doit cocher la case « identification des personnes exerçant une activité non salarié » dans le cadre de sa déclaration globale. Cette information étant à indiquer en page 1 une de la déclaration.

Quels sont les biens éligibles en LMNP ?

En ce qui concerne les biens éligibles au statut LMNP, les critères sont finalement assez simples puisque seuls les biens meublés uniquement peuvent être inclus dans le dispositif.

 

Ensuite, le logement en LMNP doit être décent et respecter des critères de confort et de surface minimums.

  • La superficie minimale doit être de 9 m², avec une hauteur sous plafond au minimum de 2,20 mètres, dont 20 m³ de volume habitable.
  • Des critères de performance énergétique minimum à respecter et conforment à ceux de la loi n°2015-992 du 17 août 2015.

Qu’est-ce que le dispositif Censi-Bouvard et ses avantages en LMNP ?

Pour ceux qui choisissent d’investir grâce au statut de LMNP dans une résidence avec services comme une résidence étudiante par exemple, un autre régime fiscal s’applique, celui de la loi Censi-Bouvard. Reconduit jusqu’au 31 décembre 2022 en raison de la crise sanitaire, le Censi-Bouvard vous offre la possibilité de bénéficier des nombreux avantages qu’il propose.

  • Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition du bien dans la limite de 300 000€ et répartie sur 9 ans.
  • Il permet de récupérer la TVA sur le montant de l’acquisition
  • L’investisseur détient un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, ce qui lui garantit de percevoir des loyers pendant une période minimale de 9 ans quoi qu’il arrive.

Pour profiter des avantages du Censi-Bouvard en LMNP, il est donc impératif de se lancer dans un investissement avant la fin de l’année 2022, le dispositif ayant peu de chances d’être reconduit une nouvelle fois.

Quelle est la liste des meubles obligatoires en LMNP ?

Par définition, le propriétaire d’un logement meublé se doit de proposer un mobilier qualitativement et quantitativement suffisant pour la vie quotidienne du locataire. Cela signifie qu’il doit pouvoir vivre, manger et dormir de manière décente lors de la location. En parallèle, il doit avoir seulement besoin d’apporter ses effets personnels au moment de l’entrée dans le logement.

Si jusqu’ici tout peut paraître clair, beaucoup de personnes se demandent néanmoins s’il existe une liste qui réglemente de manière explique les meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, ou si l’ameublement du bien s’effectue au bon vouloir du propriétaire.

La réponse est qu’il existe bel et bien une liste de meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, dès lors que celui-ci fait office de résidence principale pour le locataire :

Mobilier général :

  • Du matériel d’entretien pour le ménage : balai, serpillère…
  • Une table, des chaises
  • Des espaces de rangement
  • Des luminaires

Pour la cuisine :

  • Des plaques de cuisson
  • Des ustensiles nécessaires à la préparation du repas
  • Réfrigérateur proposant un espace de congélation

Pour la chambre :

  • Une literie nécessaire au sommeil du locataire : couverture, couette…
  • Des volets ou des rideaux pour la fenêtre des chambres

Informations complémentaires quant aux meubles à fournir.

S’il n’y a aucune obligation quant à l’état des meubles à proposer dans le logement, ceux-ci doivent toutefois être un minimum décent. Ils doivent ainsi assurer le bon confort et un usage permanent au locataire pendant toute la durée du bail. En cas de meuble défectueux lors de la location, la responsabilité de son remplacement revient au propriétaire.

TEXTES DE LOIS RELATIFS AU DISPOSITIF LMNP

BULLETIN OFFICIEL DES FINANCES PUBLIQUES-IMPÔTS

CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS

JOURNAL OFFICIEL

Décret n° 2010-222 du 3 mars 2010 pris pour l’application de l’article 199 sexvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle

Page mise à jour le 29/03/2022.