En tant que propriétaire d’un bien loué via le statut LMNP dans une résidence services, de nombreuses raisons peuvent vous amener à revendre votre bien immobilier :
Revendre un appartement en résidence étudiante par exemple ne s’improvise pas, l’estimation de votre bien immobilier repose sur 5 critères :
L'emplacement de la résidence
Prise en compte de l’environnement immédiat, présence de commerces et de services, proximité du réseau de transport et rapidité d’accès aux pôles universitaires.
La profitabilité de la résidence
Examen préalable des comptes d’exploitation.
La qualité de l'exploitant
Finances, expertise, comportement, etc.
La solidité et la clarté du bail
Durée, cautions, clauses résolutoires, répartition des charges, etc.
L’état de la résidence
Respect des normes et des autorisations.
En validant ce formulaire vous acceptez qu’un conseiller prenne contact avec vous pour vous accompagner sur votre projet d’investissement.
Le renouvellement du bail commercial apparaît comme le moment opportun pour la revente d’un bien immobilier situé en résidence services, car il va offrir une sécurité supplémentaire à l’acheteur qui débutera un nouveau bail complet, qui recherche un investissement LMNP sécurisé.
Le moment de l’année peut aussi être décisif pour vendre un appartement loué en LMNP. C’est notamment le cas des logements loués à des étudiants qui se vendront plus facilement pendant l’été ou avant la rentrée scolaire (en effet vendre un appartement sans locataire est plus intéressant). Si le logement fait partie d’une résidence avec services pur étudiants, la saisonnalité n’aura pas d’impact puisque vos loyers vous sont versés que le logement soit habité ou non (grâce au bail commercial signé avec l’exploitant).
La fixation de la valeur de revente d’un logement en LMNP dépend des 5 critères de référencement énoncés ci-dessus. Ces critères vont permettre d’évaluer les perspectives de valorisation ou de stabilité des loyers pour le futur. Les professionnels de l'immobilier ont pour mission de vous aider à fixer le juste prix si vous êtes vendeur.
Dans le cas des logements en résidence services, les plus ou moins-values dépendent de l’historique de la résidence. Les valeurs de cession seront impactées négativement par les situations suivantes :
Certains points de vigilance sont à noter quand on est vendeur sur le marché secondaire de l'immobilier géré (en residence services) :
Nos conseillers experts
vous répondent.
Si la revente du bien est réalisée avant 5 ans, la taxe sur la valeur ajoutée est considérée comme acquise si et seulement si le vendeur et le nouveau bailleur sont tous les deux assujettis à la TVA. Il en est de même si le bail commercial en cours est repris par le futur investisseur dans les mêmes conditions et avec des recettes de location également soumises à la TVA.
L’article 257 bis du Code Général des Impôts prévoit la régularisation de cet impôt au titre des biens en loueur meublé et la déduction initialement opérée n’est pas reversée si les conditions précitées sont respectées (l’intégralité de la TVA peut être conservée par le vendeur).
Le schéma est le même que celui de la revente avant 5 ans. Les deux parties doivent être assujetties à la TVA et l’article 257 bis du Code Général des Impôts prévoit une dispense de réversion appliquée par l’administration fiscale si toutes les conditions sont remplies. Dans le cas inverse, le remboursement par 20ème de détention sera requis.
NB : De façon plus rare, l’on pourra trouver sur le marché secondaire, des appartements LMNP dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1996. Dans ce cas, l’obligation de rester dans le champ d’application de la TVA n’était pas de 20 ans, mais de 10 ans. En conséquence, les obligations fiscales étant éteintes, l’article 257 bis ne trouve pas matière à s’appliquer, entre deux investisseurs LMNP.
Sous le statut LMNP, le calcul des plus-values en cas de revente est le même que pour les cessions immobilières des particuliers.
La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente diminué notamment du montant des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (les frais de diagnostics par exemple). Le prix d’acquisition, lui, va être majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses divers (frais d’acquisition et travaux réalisés).
La plus-value immobilière est calculée par le notaire à la vente et payée directement au trésor public par l’office notarial.
La plus-value brute est ensuite réduite d’abattement par paliers :
Le montant de la plus-value imposable est taxé au taux de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20%.
L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du bien, il faudra attendre 30 ans de détention pour être également exonéré des prélèvements sociaux.
Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50 000 euros, le LMNP supportera une taxe supplémentaire.
La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Si vous êtes plusieurs vendeurs (indivision, couple pacsé ou marié), l’appréciation du seuil de 50 000 euros s’effectuera individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des vendeurs.
