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Site non officiel d’information
sur le dispositif LMNP
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En tant que propriétaire de bien en LMNP, de nombreuses raisons peuvent vous amener à revendre votre bien immobilier :
Revendre une LMNP ne s’improvise pas et l’estimation de votre bien immobilier repose sur 5 critères :
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Quand faut-il revendre un bien LMNP ?
Le renouvellement du bail commercial apparaît comme le moment opportun pour la revente d’une location meublée non professionnel, car il va offrir une bonne sécurité à l’acheteur, qui recherche un investissement LMNP sécurisé et qui sera plus enclin à acquérir avec un prix optimisé pour le vendeur.
NB : Pour rappel, les investisseurs en immobilier ont toujours les mêmes attentes : Rentabilité, sécurité et pérennité.
Le moment de l’année peut lui aussi être décisif pour vendre un bien LMNP rapidement. C’est notamment le cas des logements étudiants dans les résidences de services qui se vendront plus facilement pendant l’été ou avant la rentrée scolaire.
La fixation des valeurs de revente d’une LMNP dépend des 5 critères de référencement énoncés ci-dessus et vont permettre d’évaluer les perspectives de valorisation ou de stabilité du revenu pour le futur. Les professionnels ont pour mission de trouver le juste prix et les vendeurs et l’acheteur doivent trouver un juste équilibre.
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Les plus ou moins-values dépendent de l’historique de la résidence. Les valeurs de cession seront impactées négativement par les situations suivantes :
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(Consultez notre page sur la fiscalité de la LMNP)
Le propriétaire d’une LMNP s’engage à maintenir son bien sous exploitation commerciale au moins 20 ans à compter de la date de livraison du bien immobilier. Une fois cette date passée, la TVA immobilière est réputée comme définitivement acquise pour le propriétaire initial ayant récupéré celle-ci. Il est bien sûr possible de revendre le bien locatif meublé non professionnel à n’importe quel moment mais si la transaction se fait avant 20 ans, le vendeur pourra être amené à rembourser à l’administration fiscale une partie de la taxe sur la valeur ajoutée, au prorata temporis des années restantes jusqu’à la date butoir.
Si la revente du bien est réalisée avant 5 ans, la taxe sur la valeur ajoutée est considérée comme acquise si et seulement si le vendeur et le nouveau bailleur sont tous les deux assujettis à la TVA. Il en est de même si le bail commercial en cours est repris par le futur investisseur dans les mêmes conditions et avec des recettes de location également soumises à la TVA. L’article 257 bis du Code Général des Impôts prévoit la régularisation de cet impôt au titre des biens en loueur meublé et la déduction initialement opérée n’est pas reversée si les conditions précitées sont respectées (l’intégralité de la TVA peut être conservée par le vendeur).
Le schéma est le même que celui de la revente avant 5 ans. Les deux parties doivent être assujetties à la TVA et l’article 257 bis du Code Général des Impôts prévoit une dispense de réversion appliquée par l’administration fiscale si toutes les conditions sont remplies. Dans le cas inverse, le remboursement par 20ème de détention sera requis.
NB : De façon plus rare, l’on pourra trouver sur le marché secondaire, des appartements LMNP dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 1996. Dans ce cas, l’obligation de rester dans le champ d’application de la TVA n’était pas de 20 ans, mais de 10 ans. En conséquence, les obligations fiscales étant éteintes, l’article 257 bis ne trouve pas matière à s’appliquer, entre deux investisseurs LMNP.
Sous le statut LMNP, le calcul des plus-values en cas de revente est le même que pour les cessions immobilières des particuliers.
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La plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
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Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte de vente diminué notamment du montant des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (les frais de diagnostics par exemple). Le prix d’acquisition, lui, va être majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses divers (frais d’acquisition et travaux réalisés).
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La plus-value immobilière est calculée par le notaire à la vente et payée directement au trésor public par l’office notarial.
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La plus-value brute est ensuite réduite d’abattement par paliers :
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Le montant de la plus-value imposable est taxé au taux de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
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L’exonération d’impôt sur la plus-value est donc acquise après 22 ans de détention du bien, mais il faudra attendre 30 ans pour être également exonéré des prélèvements sociaux.
Si le montant de la plus-value nette imposable est supérieur à 50 000 euros, le LMNP supportera une taxe supplémentaire. La surtaxe est calculée à partir d’un barème progressif allant de 2% à 6%. Si vous êtes plusieurs vendeurs (indivision, couple pacsé ou marié), l’appréciation du seuil de 50 000 euros s’effectuera individuellement au niveau de la quote-part de plus-value réalisée par chacun des vendeurs.
Certains points de vigilance sont à noter quand on est vendeur sur le marché secondaire :
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