Site non officiel d’information
sur le dispositif LMNP

LMP ou LMNP : quel statut choisir ?

Le statut Loueur Meublé Professionnel (LMP) est un régime fiscal dédié aux locaux à usage d’habitation qui disposent de tout le mobilier nécessaire à la vie quotidienne du locataire.

À contrario, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre la possibilité d’investir dans un bien immobilier meublé, sans statut professionnel octroyé au bailleur.

Sommaire

Notre infographie comparative

lmp ou lmnp ? - Comparatif en image

Qu’est-ce que le statut LMP ?

Pour pouvoir prétendre au statut de loueur meublé professionnel (LMP), il est nécessaire de respecter les 2 modalités qui suivent :

  • Les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23.000 €. Lors de la date de début d’activité, le plafond est ajusté pour la première année.
  • Le montant de ces revenus doit dépasser les autres revenus liés à une activité du foyer fiscal, par exemple les salaires.

Fiscalité du statut LMP

La fiscalité du statut dépend de l’entité juridique choisie par le loueur meublé professionnel (LMP), pour déclarer ses revenus.

  1. Imposition sur le revenu : recettes à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  2. Imposition sur les sociétés : recettes à déclarer par la voie du formulaire n°2065-SD.
  3. Affiliation au régime de la micro-entreprise : accessible si le chiffre d’affaires hors taxe ne dépasse pas 176 200 € pour les meublés classés et 72 600 € pour les meublés non classés

Le statut LMP permet en outre de déduire certaines charges liées à l’activité professionnelle :

  • Frais de constitution de société, de notaire
  • Fais de gestion, de réparation et d’entretien du bien
  • Impôts locaux
  • Amortissement du mobilier entre 5 et 10 ans, pour un taux annuel compris entre 10 % et 20 %

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Pour être considéré en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), il est nécessaire de louer un bien meublé qui génère moins de 23.000 € de recettes annuelles.

La demande pour obtenir le statut s’effectue en ligne, par la voie du formulaire du P0I. Il doit être effectué dans les 15 jours qui suivent la date de déclaration de début d’activité.

Fiscalité du statut LMNP

Les personnes qui choisissent le statut LMNP ont le choix entre 2 régimes fiscaux : le régime Micro Bic ainsi que le réel simplifié.

Le premier permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % tandis que le second offre la possibilité d’amortir la valeur du bien et de déduire les dépenses locatives liées à l’activité exercée.

Calcul de la plus-value en LMNP

En cas de plus-value réalisée sur un logement vendu par un loueur meublé non professionnel, celle-ci est alors soumise au régime de la plus-value des particuliers.

Dans ce contexte, 2 éléments doivent être analysés :

  • La part de plus-value imposable : elle est taxée à hauteur de 19 % et est également soumise aux prélèvement sociaux à hauteur de 17,2 %. Elle est exonérée si le bien est détenu au-delà de 30 ans.
  • Plus-value brute : c’est la différence constatée entre le prix d’achat du logement et celui de sa cession. Ici, le calcul de l’imposition de cette plus-value s’obtient en tenant compte de la plus-value brute des abattements par année de détention du bien.

Quelles sont les différences ?
Le comparatif

LMP LMNP
Règle sur les loyers perçus
+ de 23.000 € de revenus locatifs annuels
Revenus locatifs annuels inférieurs ou égaux à 23.000 €
Régime fiscal

3 régimes possibles :

  1. Impôt sur le revenu
  2. Impôt sur les société
  3. Micro entreprise

2 régimes possibles :

 

  1. Micro-Bic
  2. Réel simplifié

Pourquoi choisir le statut LMP ?

Le statut de loueur meublé professionnel offre de nombreux avantages. 

Le plus évident correspond à l’imputation des déficits du revenu global du foyer fiscal concerné. En effet, en cas de revenu global insuffisant, le déficit engendré peut être reporté sur le revenu global des 6 années qui suivent.

Ensuite, le régime LMP connaît aussi un régime avantageux de taxation des plus-values au sein de son dispositif. Dans les faits, la personne qui investir en LMP n’est pas fiscalement considérée comme un particulier et est rattachée au régime de la plus-value professionnelle.

  • Lorsque le bien a été acheté il y a moins de 2 ans : plus-value rattachée à la fiscalité de l’impôt sur le revenu en tant que bénéfice industriel et commercial (BIC)
  • Lorsque le bien a été acheté il y a plus de 2 ans : plus-value soumise au niveau des amortissements qui ont été déduits. Le restant de plus-value est rattaché à une imposition forfaitaire de 16 % ainsi qu’aux cotisations sociales.

Pourquoi choisir le statut LMNP ?

Le choix du statut LMNP donne de nombreux bénéfices aux investisseurs.

D’abord, l’entrée au sein du dispositif est relativement aisée, puisque aucune création de société n’est requise. La simple location d’un logement meublé qui génère des recettes inférieures à 23.000 € par an vous donne la possibilité d’être considéré comme un loueur meublé non professionnel.

Ensuite, le statut LMNP offre beaucoup de flexibilité à l’investisseur. D’abord, car seul le formulaire POI est nécessaire pour s’affilier au statut lors du début d’activité. Ensuite, car l’investisseur peut récupérer la jouissance du bien à n’importe quel moment lorsqu’il est affilié au dispositif, sous respect que les modalités du bail soient respectées. Par ailleurs, aucune obligation n’est soumise quant à une éventuelle durée minimale pour la conservation du statut LMNP.

De nombreux avantages fiscaux

Il est aussi primordial de mettre en lumière les avantages fiscaux offerts, qui constituent une autre grande force du dispositif. Les 2 régimes fiscaux du statut LMNP, micro-bic et réel, offrent en effet de nombreux bénéfices, parmi lesquels :

  • Pour le Micro Bic : abattement forfaitaire de 50 %, contre 30 % en location nue
  • Pour le régime réel : amortissement de la valeur du bien et du mobilier. Déduction des dépenses locatives, plus nombreuses qu’en location classique.

Le dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard constitue un autre avantage majeur avec le statut LMNP. Pour bénéficier de ce régime fiscal il faut réaliser un investissement locatif dans une résidence de services (étudiante, pour séniors…), qui permettra de percevoir des loyers garantis, avec une gestion assurée par un bailleur commercial.

Reconduit jusqu’au 31 décembre à 2022 en raison de la pandémie, le Censi-Bouvard offre un gain supplémentaire au Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et lui permet d’accéder à des avantages fiscaux.

Parmi les bénéfices offerts par le dispositif, l’investisseur en Censi-Bouvard peut notamment récupérer la TVA. Il peut aussi bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur 11 % du prix d’acquisition du bien, avec un plafond de 300.000 € ainsi qu’une défiscalisation étalée sur 9 ans.

Copyright © 2023 www.lmnp-gouv.org