Le régime réel en LMNP

Il est obligatoirement appliqué dès que vos recettes locatives annuelles dépassent les 77 700 euros mais il est tout de même possible d’opter pour ce régime en statut LMNP, si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros, sur simple demande au fisc avant le 1er février de l’année civile. Le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet de déduire la totalité des charges locatives, mais nécessite plus d’attention vis-à-vis des démarches administratives, fiscales et comptables plus lourdes.

Dans le cadre du régime réel, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissé ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recette accessoires.

Le bénéfice taxable est alors égal à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Déduction des charges

Le régime réel permet de déduire les charges suivantes de votre location meublée :

  • Les dépenses liées à l’entretien et à la réparation du logement, factures à l’appui
  • La taxe foncière à condition que le logement soit inscrit à l’actif
  • Les frais d’assurance
  • Les frais issus d’un gestionnaire immobilier
  • Les honoraires de l’expert-comptable
  • Les éventuels frais de procédure avec un locataire
  • Les frais divers liés à l’exploitation de votre logement en location
  • Les provisions pour risque
  • Les intérêts du prêt immobilier, les frais de dossier et les frais de constitution des garanties et prime d’assurance
  • Les frais de notaire et autres relatifs à l’acquisition du logement

Déduction des amortissements

Les meubles et le logement doivent-être inscrit à l’actif du bilan pour que l’amortissement de leur prix d’achat soit également déductible des impôts :

  • Amortissement du mobilier et autre matériel
  • Amortissement des locaux
  • Amortissement des différents travaux réalisés

Combien allez-vous percevoir de revenus locatifs ?

Régime Micro-BIC // Régime réel

Votre résultat immédiat et gratuit
en 2 étapes :

*Champs obligatoires. Simulation réalisée pour un investissement en résidence services.

L'exemple de l'investissement LMNP de Julien

Julien est propriétaire d’un appartement meublé en LMNP dans une résidence de services. Son loyer mensuel de 600 euros lui rapporte 7 200 euros par an.

S'il opte pour le micro-BIC

En optant pour l’abattement forfaitaire à 50% au titre des charges déductibles, il pourrait soustraire 3 600 euros à ses Bénéfices Industriels et Commerciaux imposables.

Abattement forfaitaire de 50% :
Il déclare un bénéfice de 3 600 €

Exemple de calcul micro-bic

S’il opte pour le régime réel

Il pourra alors déduire 5 000 € de charges et déclarer un bénéfice moins élevé qu’avec le régime Micro-BIC.

Charges déductibles :

933 € d’intérêt d’emprunt et frais de dossier (crédit immobilier)
502 € de travaux de rénovation, d’entretien courant et de petites réparations
350 € d’achat de mobilier
700 € de charges de copropriété
453 € de taxes et impôts
562 € d’honoraires de son gestionnaire professionnel
1 500 € de frais de comptabilité

5 000 € au total

Après déduction des charges, il déclare un bénéfice de 2 200 €