Un statut avantageux et accessible à tous
Investir en LMNP en 2026 est une stratégie patrimoniale toujours attractive, malgré les récentes évolutions fiscales et réglementaires. La location meublée non professionnelle permet toujours de percevoir des revenus locatifs optimisés, grâce à des mécanismes fiscaux spécifiques comme le micro-BIC ou le régime réel avec amortissement.
Toutefois, le cadre du LMNP a évolué depuis 2025, avec l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les ajustements de la loi de finances et les discussions autour du PLF 2026. Ces réformes impactent notamment la location meublée touristique, la fiscalité à la revente et les exigences énergétiques des logements.
Dans ce guide complet sur le LMNP en 2026, nous vous expliquons les règles à connaître, les avantages et limites du statut, les changements récents ainsi que les meilleures stratégies pour investir sereinement et optimiser votre fiscalité.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une solution simple et intéressante d'investissement dans l'immobilier locatif. Le statut LMNP permet en effet aux propriétaires bailleurs de mettre en location des logements meublés et de bénéficier d'avantages fiscaux.
POURQUOI ?
L’état permet aux propriétaires qui investissent dans des biens immobiliers (neufs ou rénovés à neuf) de bénéficier d’avantages financiers.
POUR QUI ?
Pour tous les propriétaires bailleurs qui souhaitent se constituer un patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires non fiscalisés et optimiser leur fiscalité.
COMMENT ?
En mettant en location un bien neuf ou ancien et en le louant meublé sans que cela soit son activité professionnelle principale. Les revenus locatifs ne doivent pas dépasser
23 000 €/an.
Combien allez-vous percevoir de revenus locatifs ?
Régime Micro-BIC // Régime réel
Votre résultat immédiat et gratuit
en 2 étapes :
*Champs obligatoires. Simulation réalisée pour un investissement en résidence services.
Parmi les nombreuses raisons d’investir en LMNP, voici les principales :
Le statut LMNP n’est pas concerné par un quelconque zonage géographique, il est accessible à tous types de biens et s’ouvre donc à de nombreux investisseurs.
Elle peut parfois atteindre 7% grâce à l’abattement de 50% ou à la déduction des charges réelles et à la possibilité d’amortissement de la valeur du logement et des meubles mais aussi grâce à la possibilité de louer à des loyers supérieurs à ceux de la location nue.
L’investissement LMNP est souvent la première porte d’entrée pour les jeunes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. C’est également une solution appréciée par les expatriés.
Si le logement est un appartement en résidence services, vos revenus sont garantis par bail commercial que le logement soit loué ou non. Une fois le crédit payé, les loyers vous assurent une rente régulière.
Les logements situés en résidence services permettent de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien.
L’investissement en LMNP offre une solution avantageuse pour réduire les frais supportés par vos héritiers en cas de donation ou de succession. En effet, la transmission gratuite d’un bien en LMNP permet d’échapper à l’imposition sur la plus-value.
L’investissement immobilier LMNP offre des conditions d’accès facilitées.
En validant ce formulaire vous acceptez qu’un conseiller prenne contact avec vous pour vous accompagner sur votre projet d’investissement.
L’investissement en LMNP offre de multiples avantages, mais ils sont différents selon si l’on choisit d’investir dans un bien ancien, dans un bien neuf classique ou dans un bien neuf en résidence de services. Découvrir notre page dédiée aux avantages LMNP.
| Critères | LMNP ancien | LMNP neuf | LMNP en résidence de services |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition | Plus faible | Plus élevé | Plus élevé |
| Frais de notaire | Élevés (≈ 7–8 %) | Réduits (≈ 2–3 %) | Réduits |
| Localisation | Souvent centrale | Variable | Dépend du concept de résidence |
| Travaux à prévoir | Souvent nécessaires | Aucun | Aucun |
| Fiscalité LMNP | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel | Micro-BIC ou réel |
| Amortissement | Oui | Oui | Oui |
| Récupération de TVA | ❌ Non | ❌ Non | ✅ Oui (sous conditions) |
| Gestion locative | À la charge du propriétaire | À la charge du propriétaire | Déléguée via bail commercial |
| Stabilité des loyers | Moyenne | Moyenne | Élevée (loyers contractualisés) |
| Risque locatif | Dépend du marché local | Dépend du marché local | Dépend du gestionnaire |
| Visibilité long terme | Bonne | Bonne | Très bonne |
Si le statut LMNP propose une multitude d’avantages pour l’investisseur, on note également quelques inconvénients à prendre en compte.
En optant pour le statut LMNP vous bénéficiez de revenus non fiscalisés mais vous n’allez pas pouvoir réduire les impôts générés par vos autres revenus (contrairement au dispositif Pinel par exemple)
En cas d’invalidité ou de décès, la prime perçue sera considérée comme un produit exceptionnel qui va augmenter considérablement la base imposable et donc les impôts.
Si les recettes sont supérieures à 23 000 € et que vos autres revenus diminuent pour passer sous le montant des loyers encaissés vous risquez de basculer en LMP (loueur en meublé professionnel).
Si vous optez pour l’investissement en résidence de services et que le gestionnaire fait faillite, le bail commercial ne pourra plus être honoré.
Un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) est un investissement de type immobilier locatif, c’est à dire consistant à acheter un bien exclusivement dans le but de le louer.
La location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Afin de bénéficier du statut LMNP, le bien loué devra être considéré comme meublé, c’est-à-dire être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.
La liste officielle des éléments de mobilier d’un logement meublé à fournir est consultable sur www.legifrance.gouv.fr/mobilier-meublé
Les revenus locatifs issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est possible dans deux situations :
La location meublée classique
La location meublée en résidence de services saisonnière, senior, EHPAD, étudiant ou de tourisme
En ce qui concerne les biens éligibles au statut LMNP, les critères sont finalement assez simples puisque seuls les biens meublés uniquement peuvent être inclus dans le dispositif. Ensuite, le logement en LMNP doit être décent et respecter des critères de confort et de surface minimums :
La superficie minimale doit être de 9 m², avec une hauteur sous plafond au minimum de 2,20 mètres, dont 20 m³ de volume habitable.
Des critères de performance énergétique minimum à respecter et conforment à ceux de la loi n°2015-992 du 17 août 2015.
La location en résidence de services concerne des logements intégrés dans des résidences étudiantes, seniors, EHPAD, résidences de tourisme ou pour personnes handicapées. Le bien est exploité via un bail commercial conclu avec un gestionnaire professionnel.
Ce modèle présente plusieurs avantages :
loyers sécurisés par contrat,
gestion déléguée à un exploitant,
possibilité de récupération de la TVA sous conditions.
Il s’agit d’une solution particulièrement appréciée des investisseurs recherchant un investissement clé en main, avec une visibilité accrue sur les revenus.
Par définition, le propriétaire d’un logement meublé se doit de proposer un mobilier qualitativement et quantitativement suffisant pour la vie quotidienne du locataire. Cela signifie qu’il doit pouvoir vivre, manger et dormir de manière décente lors de la location. En parallèle, il doit avoir seulement besoin d’apporter ses effets personnels au moment de l’entrée dans le logement.
Si jusqu’ici tout peut paraître clair, beaucoup de personnes se demandent néanmoins s’il existe une liste qui réglemente de manière explique les meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, ou si l’ameublement du bien s’effectue au bon vouloir du propriétaire.
La réponse est qu’il existe bel et bien une liste de meubles obligatoires à proposer dans une location meublée, dès lors que celui-ci fait office de résidence principale pour le locataire :
Informations complémentaires quant aux meubles à fournir :
S’il n’y a aucune obligation quant à l’état des meubles à proposer dans le logement, ceux-ci doivent toutefois être un minimum décent. Ils doivent ainsi assurer le bon confort et un usage permanent au locataire pendant toute la durée du bail. En cas de meuble défectueux lors de la location, la responsabilité de son remplacement revient au propriétaire.
Les revenus générés par une location en meublée sont catégorisés en tant que BIC pour "bénéfices industriels et commerciaux". La fiscalité en LMNP peut alors prendre deux formes différentes : le micro-BIC et le régime réel.
En LMNP le régime fiscal micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) offre un avantage de taille au moment de déclarer ses impôts : il offre en effet un abattement forfaitaire de 50% (30% pour les meublés touristiques non classés) sur vos loyers perçus.
Pour bénéficier du micro-BIC, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 77 700 € (15 000€ pour les meublés touristiques non classés).
En LMNP vous pouvez soit par choix soit si vos revenus locatifs annuels dépassent 77 700 € (ou 15 000€ pour les meublés touristiques non classés), choisir le régime fiscal dit réel.
Ce régime offre deux avantages fiscaux :
Bon à savoir : Lorsque les charges d'une activité de location meublée sont égales ou supérieures aux revenus locatifs, cela entraîne un résultat nul ou un déficit. Dans ce cas, il est possible de reporter indéfiniment les amortissements tant que l'activité reste déficitaire. Ces amortissements reportés ne seront imputés qu'une fois l'activité redevenu profitable. Pour cela, il est nécessaire de joindre à la déclaration fiscale un tableau qui suit les amortissements dont la déduction a été reportée.
Lorsqu’un investisseur achète un bien neuf, notamment dans une résidence de services, cet investissement est soumis à la TVA, généralement au taux de 20%. Toutefois, il existe une possibilité pour l’investisseur de récupérer cette TVA.
Pour bénéficier de cette récupération, il doit répondre à certaines conditions. Parmi celles-ci, l’obligation de conserver le bien pendant au moins 20 ans est essentielle. De plus, pour les premières années, généralement 9 ans, la gestion du bien doit être confiée à un exploitant professionnel. Si l’investisseur décide de revendre son bien avant l’échéance des 20 ans, il sera alors tenu de rembourser la TVA qu’il avait précédemment récupérée.
Cette règle vise à encourager les investissements à long terme dans le secteur de la location meublée et à assurer une certaine stabilité dans les résidences de services.
La question de la déclaration des revenus locatifs en LMNP se pose légitimement pour tous les investisseurs au printemps de chaque année. Ici, les recettes annuelles sont à déclarer par la voie du formulaire de déclaration complémentaire des revenus 2042 C, qui recueille les revenus déclarés sur les professions non salariées.
Bon à savoir : l’investisseur en LMNP doit cocher la case « identification des personnes exerçant une activité non salarié » dans le cadre de sa déclaration globale. Cette information étant à indiquer en page 1 de la déclaration.
Le statut LMNP est applicable pour un bien acheté neuf mais aussi pour un bien situé dans un immeuble ancien.
L’ancien bénéficie parfois d’emplacements privilégiés, de plus en plus rare à trouver proches des centres villes.
De plus, l’investissement ne se fait pas à l’aveugle car les taux d’occupation et les frais d’entretien sont connus. Le logement acquis se situe dans un bien immobilier livré et géré, l’investisseur peut donc percevoir des revenus locatifs non imposés très rapidement.
Choisir le dispositif LMNP neuf, c’est bénéficier d’un logement moderne, confortable, garanti et répondant aux normes techniques et environnementales les plus récentes. Le logement est donc plus attractif pour les locataires potentiels. Il n’y a aucun besoin d’effectuer des travaux de rénovation.
D’un point de vue du financement, la TVA peut être récupérée (dans le cas des résidences services) et les frais de notaires seront moins importants que pour de l’ancien.
La LMNP permet dans un premier temps de percevoir des revenus locatifs potentiellement plus élevés, car les biens meublés ont tendance à attirer des loyers supérieurs.
Ensuite, le régime fiscal avantageux du LMNP, comprenant des abattements et la possibilité d’amortissement, permet une optimisation fiscale plus significative que celle accessible dans le cadre de la location nue.
La LMNP offre une flexibilité accrue, notamment en termes de durée de bail, qui est généralement plus courte dans le meublé, permettant ainsi une rotation plus rapide des locataires.
Enfin, la LMNP peut être une option plus attrayante pour les investisseurs cherchant à se diversifier ou à maximiser leurs rendements locatifs, tout en profitant d’un cadre fiscal favorable.
La loi Le Meur, officiellement intitulée « loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale », a été promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel le 20 novembre 2024. Cette législation vise à encadrer les locations meublées touristiques, telles que celles proposées sur des plateformes comme Airbnb, afin de rééquilibrer le marché locatif, notamment dans les zones tendues où la prolifération de ces locations a réduit l’offre de logements pour les résidents permanents.
Concernant l’investissement en LMNP, la loi Le Meur introduit plusieurs modifications :
Modification des avantages fiscaux pour la location touristique : À partir de 2025, les abattements fiscaux pour les revenus issus de locations meublées touristiques sont diminués. Pour les meublés non classés, l’abattement passe de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus fixé à 15 000 €. Pour les meublés classés, l’abattement est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 €.
Obligation de diagnostic de performance énergétique (DPE) : Les propriétaires doivent désormais fournir un DPE valide pour leurs meublés de tourisme. Les maires ont le pouvoir d’exiger ce document et peuvent infliger une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € en cas de non-conformité.
Interdiction progressive des « passoires thermiques » : La loi prévoit une interdiction progressive de la location des logements classés F et G en termes de performance énergétique, avec des échéances fixées à 2025 pour les logements classés G et à 2028 pour ceux classés F, dans les zones tendues.
Renforcement des pouvoirs des maires : Les communes peuvent désormais abaisser la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et instaurer des quotas de meublés de tourisme dans certaines zones.
Le LMNP en 2025 a été modifié par la loi de Finances. En effet, dès le 1er mars 2025, la réintégration des amortissements déduits sur les biens en LMNP dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi l’imposition lors de la revente (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels peut s’ajouter une taxe supplémentaire pour les plus-values supérieures à 50 000 €).
Les locations de courte durée (type Airbnb), les locations meublées classiques (neuf ou ancien) et les résidences de tourisme sont impactées par cette réforme.
Cependant, les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées) ne sont pas impactées par la loi de Finances 2025.
Ainsi, l’investissement en résidence étudiante permet toujours en 2025 de bénéficier de tous les avantages qu’offre le statut LMNP. De plus, en investissant dans un logement étudiant, vous profitez d’un bail commercial clé en main, vous délivrant des contraintes de la gestion locative.
Le LMNP 2026 continue de représenter une opportunité d’investissement attractive, mais nécessite une bonne compréhension des réformes fiscales en vigueur depuis 2025 et de celles actuellement débattues dans le cadre du PLF 2026.
Le LMNP reste particulièrement intéressant pour :
les investisseurs recherchant des revenus complémentaires faiblement fiscalisés,
ceux qui privilégient une stratégie patrimoniale long terme,
les profils souhaitant investir dans des résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD), peu impactées par les dernières réformes,
les contribuables fortement imposés souhaitant optimiser l’imposition de leurs loyers, sans entrer dans une logique de défiscalisation agressive.
Dans ces situations, le régime réel et l’amortissement conservent toute leur efficacité en 2026.
Les évolutions intervenues depuis 2025 rendent le LMNP plus “technique” à piloter, mais elles n’annulent pas l’intérêt du dispositif. En 2026, l’enjeu est surtout d’adapter sa stratégie à la fiscalité de sortie, au cadre local (courte durée) et aux contraintes énergétiques.
1) Arbitrer l’horizon de détention : le rôle clé des abattements pour durée de détention
La réintégration des amortissements (au régime réel) augmente mécaniquement la plus-value taxable lors de la revente, ce qui renforce l’importance d’un horizon long terme.
Bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention applicables aux plus-values immobilières restent un levier majeur pour réduire l’impôt, puis l’annuler à terme :
Exonération d’impôt sur le revenu (IR) au bout de 22 ans de détention (hors cas d’exonérations spécifiques).
Exonération des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Concrètement : plus la détention est longue, plus les abattements “écrasent” la fiscalité de la plus-value, ce qui peut compenser en partie l’effet négatif de la réintégration des amortissements, surtout pour les investisseurs patrimoniaux.
2) Repenser la stratégie de revente : optimiser “avant de vendre”
Pour limiter l’impact de la fiscalité de cession, l’investisseur peut aussi travailler sur :
le timing (vente après un seuil d’abattement significatif, voire dans une logique très long terme)
les cas d’exonération lorsqu’ils s’appliquent (ex : cession de la résidence principale, selon conditions)
l’analyse du niveau de plus-value et de la surtaxe éventuelle sur les plus-values immobilières élevées (à anticiper dans le chiffrage).
3) Être plus sélectif sur la courte durée (meublé touristique)
Avec la loi Le Meur, la rentabilité de la location touristique dépend davantage qu’avant :
des règles locales (plafond de jours, autorisations, quotas),
et d’une fiscalité moins favorable sur certains meublés touristiques.
En 2026, cette stratégie demande une vérification systématique en mairie et une projection réaliste (taux d’occupation, saisonnalité, charges). (Vous développez déjà la loi Le Meur plus loin : ici, on pose le lien logique “stratégie” → “réglementation”.)
4) Miser sur des formats plus “résilients” aux réformes
Beaucoup d’investisseurs privilégient :
la location meublée classique (stabilité, réglementation plus lisible),
ou certaines résidences de services, souvent perçues comme plus “clé en main” (bail commercial, gestion déléguée), selon la solidité du gestionnaire.
L’idée n’est pas que ces formats soient “sans risque”, mais qu’ils sont parfois plus prévisibles que la courte durée dans les zones fortement régulées.
5) Intégrer le risque énergétique dès l’achat
Les exigences de performance énergétique (et la trajectoire sur les logements énergivores) rendent crucial :
le choix d’un bien déjà conforme ou
avec une capacité de rénovation réaliste (budget, copropriété, DPE).
En 2026, c’est un critère de sécurisation du cashflow… et de la revente.
Bon à savoir : Pour le moment, le projet de loi de Finances 2026 (PLF 2026) n’a pas encore été votée par le parlement. En effet, la commission mixte paritaire a échoué à trouver un accord le 15 décembre dernier. Une nouvelle lecture du projet de loi est en cours à l’Assemblée Nationale. A ce stade donc, certaines mesures concernant le LMNP pourraient encore évoluer.
Oui, l’amortissement reste pleinement autorisé en LMNP en 2026 pour les investisseurs relevant du régime réel. Il permet toujours de déduire comptablement une partie de la valeur du bien et du mobilier afin de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur les loyers perçus.
En revanche, depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cela n’impacte pas la fiscalité annuelle, mais modifie la fiscalité de sortie, ce qui renforce l’intérêt d’une détention long terme.
Le LMNP n’est pas exonéré d’impôt au sens strict, mais il permet une optimisation fiscale très poussée.
Avec le régime réel, la combinaison des charges déductibles et des amortissements peut conduire à une imposition nulle ou très faible sur les loyers, parfois pendant de nombreuses années.
La location meublée touristique peut rester rentable, mais elle est devenue plus contraignante. La loi Le Meur a renforcé les pouvoirs des communes, avec :
des plafonds de durée de location,
des autorisations préalables,
des quotas,
et une fiscalité moins avantageuse pour certains meublés touristiques.
Dans la majorité des cas, le régime réel est plus avantageux en 2026, notamment pour les investissements financés à crédit ou comportant des charges significatives. Il permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien.
Oui, investir en LMNP sans apport reste possible, en fonction du profil de l’investisseur et de la solidité du projet. Les banques analysent principalement :
la capacité d’endettement,
la stabilité des revenus,
la rentabilité du bien,
la cohérence globale du projet.
En 2026, le LMNP reste l’un des statuts les plus souples et adaptables de l’investissement immobilier. Contrairement aux dispositifs de défiscalisation à durée limitée, il n’impose ni zonage strict, ni plafonds de loyers, ni plafonds de ressources des locataires.
Il convient particulièrement aux investisseurs recherchant une optimisation fiscale durable, plutôt qu’un avantage fiscal ponctuel.
Réduction d’impôt en faveur de l’acquisition de logements destinés à la location meublée exercée à titre non professionnel
Article 199 sexvicies du code général des impôts
Décret n° 2010-222 du 3 mars 2010 pris pour l’application de l’article 199 sexvicies du code général des impôts relatif à la réduction d’impôt en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle
