LA FISCALITÉ LMNP 2023

Il existe plusieurs fiscalités pour un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : le statut LMNP Classique, le régime des Micro-BIC, et la loi Censi-Bouvard.

Il est important d’en comprendre les avantages et les spécificités avant de finaliser son investissement en LMNP.

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MICRO-BIC

Si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 € vous relevez du régime des Micro-BIC, sauf si vous optez pour le régime réel (le principe est le régime Micro-BIC, le régime réel n’étant appliqué que sur demande de votre part).

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos loyers, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % du montant de vos loyers. Vous ne pouvez déduire aucune autre charge.
Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, c’est à dire lorsque vous n’avez plus d’amortissements à déduire.

Il faut noter qu’il est impossible d’être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.

Le régime réel (amortissement)

Il est obligatoirement appliqué dès que vos recettes locatives annuelles dépassent les 72 600 euros mais il est tout de même possible d’opter pour ce régime en statut LMNP, si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros, sur simple demande au fisc avant le 1^er février de l’année civile. Le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet de déduire la totalité des charges locatives, mais nécessite plus d’attention vis-à-vis des démarches administratives, fiscales et comptables plus lourdes.

Dans le cadre du régime réel, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissé ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recette accessoires.

Le bénéfice taxable est alors égal à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

Déduction des charges

Le régime réel permet de déduire les charges suivantes de votre location meublée :

Les dépenses liées à l’entretien et à la réparation du logement, factures à l’appui
La taxe foncière à condition que le logement soit inscrit à l’actif
Les frais d’assurance
Les frais issus d’un gestionnaire immobilier
Les honoraires de l’expert-comptable
Les éventuels frais de procédure avec un locataire
Les frais divers liés à l’exploitation de votre logement en location
Les provisions pour risque
Les intérêts du prêt immobilier, les frais de dossier et les frais de constitution des garanties et prime d’assurance
Les frais de notaire et autres relatifs à l’acquisition du logement

Déduction des amortissements

Les meubles et le logement doivent-être inscrit à l’actif du bilan pour que l’amortissement de leur prix d’achat soit également déductible des impôts :

Amortissement du mobilier et autre matériel
Amortissement des locaux
Amortissement des différents travaux réalisés

Un exemple ?

Monsieur Tournesol est propriétaire d’un appartement meublé en LMNP dans une résidence de services. Son loyer mensuel de 600 euros lui rapporte 7 200 euros par an. En optant pour l’abattement forfaitaire à 50% au titre des charges déductibles, il pourrait soustraire 3 600 euros à ses Bénéfices Industriels et Commerciaux imposables. Cependant, le calcul des charges déductibles réellement supportées durant l’année d’imposition s’avère plus important :

Les intérêts d’emprunt et frais de dossier (car il est passé par un crédit immobilier pour son achat) : 933 euros
Les travaux de rénovation, d’entretien courant et de petites réparations : 502 euros
Les achats de mobilier : 350 euros
Les charges de copropriété : 700 euros
Les taxes et impôts : 453 euros
Les honoraires de son gestionnaire professionnel : 562 euros
Les frais de comptabilité : 1500 euros
Soit un total de 5000 euros

Au titre du régime des frais réels en LMNP, Monsieur Tournesol ne sera plus imposé que sur 7200 – 5000 soit 2 200 euros. Une différence 1 400 euros que s’il avait opté pour le taux forfaitaire à 50%.

LMNP CENSI-BOUVARD

Toujours dans le cadre du régime réel d’imposition il est possible d’opter pour l’amendement Censi-Bouvard appliqué à la loi LMNP.
Celui-ci s’applique pour les investisseurs se portant acquéreurs d’un ou plusieurs logements dans une résidence services (plus d’informations sur ce type de résidences ici).

Le dispositif Censi-Bouvard offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition HT (plafonné à 300 000 €), répartie sur 9 ans. Le solde de la réduction d’impôts peut être reporté pendant les 6 années suivantes, en cas de réduction d’impôts supérieure à l’impôt de l’année.

Pour un engagement de conservation du bien d’une durée de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA (jusqu’à 20%) sur le montant de l’acquisition.

Un bail commercial lie l’investisseur au gestionnaire de la résidence, un loyer est donc perçu pendant toute la durée du bail, au minimum égale à 9 ans. Le gestionnaire aura la responsabilité de la location et de la gestion du bien, offrant une certaine sérénité à l’investisseur.

Si les choix du type de bien et de son emplacement sont très importants lors d’un investissement immobilier LMNP, le choix d’une fiscalité adaptée à sa situation l’est tout autant. Ceci afin d’assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement.

Prendre le temps d’effectuer une étude personnalisée détaillée en prenant en compte votre capacité d’épargne et votre situation fiscale, avant de concrétiser son achat, est une étape essentielle pour la réussite de son investissement.

Contenu mis à jour le 19/05/2022.