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La fiscalité LMNP

2023

2 régimes applicables selon votre situation

Il existe deux fiscalités pour un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel : le régime des Micro-BIC et le régime réel.

Il est important d’en comprendre les avantages et les spécificités avant de finaliser son investissement en en location meublée non professionnelle (LMNP).

Le régime des Micro-BIC

Le régime appliqué par défaut, il permet de bénéficier d’un abattement de 50% des recettes locatives et simplifie les obligations déclaratives car la tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire.

Le régime Réel

C’est un régime dit « d’amortissement » car il vous permet de déduire toutes les charges liées à votre investissement de vos revenus locatifs.

Combien allez-vous percevoir de revenus locatifs ?

Régime Micro-BIC // Régime réel

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en 2 étapes :

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*Champs obligatoires. Simulation réalisée pour un investissement en résidence services.

Comment choisir son régime fiscal ?

Le régime Micro-BIC est fait pour vous si :

  • Vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €
  • Vos charges liées à l’investissement sont inférieures à la moitié de vos recettes

Ce régime est dit « classique » car il s’applique à la majorité des investissements en LMNP. Le calcul est simple lors de la déclaration d’impôts. Si vous n’avez pas réalisé de gros travaux dans votre bien avant sa mise en location, c’est la fiscalité à sélectionner.

Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur le montant de vos loyers, vous n’êtes donc imposé que sur 50 % du montant de vos loyers. Vous ne pouvez déduire aucune autre charge. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes, c’est à dire lorsque vous n’avez plus d’amortissements à déduire.

Il faut noter qu’il est impossible d’être imposé au régime Micro-BIC et de récupérer la TVA déductible comme lors d’une acquisition dans une résidence de services.

Fiscalité du micro-BIC
La fiscalité du régime réel en LMNP

Le régime Réel est fait pour vous si :

  • Vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €
  • OU si vos charges liées à l’investissement sont importantes (notamment les travaux de rénovation entrepris)

Il est obligatoirement appliqué dès que vos recettes locatives annuelles dépassent les 72 600 euros mais il est tout de même possible d’opter pour ce régime en statut LMNP, si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros, sur simple demande au fisc avant le 1er février de l’année civile. Le régime réel peut s’avérer plus avantageux car il permet de déduire la totalité des charges locatives, mais nécessite plus d’attention vis-à-vis des démarches administratives, fiscales et comptables plus lourdes.

Dans le cadre du régime réel, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales régissant les bénéfices industriels et commerciaux. Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissé ou non, ainsi que les provisions pour charges prévues dans le contrat de location et les recette accessoires.

Le bénéfice taxable est alors égal à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.

La fiscalité du Loueur Meublé Non Professionnel

en 1 coup d’oeil

La fiscalité du LMNP

Déduction des charges

Le régime réel permet de déduire les charges suivantes de votre location meublée :

  • Les dépenses liées à l’entretien et à la réparation du logement, factures à l’appui
  • La taxe foncière à condition que le logement soit inscrit à l’actif
  • Les frais d’assurance
  • Les frais issus d’un gestionnaire immobilier
  • Les honoraires de l’expert-comptable
  • Les éventuels frais de procédure avec un locataire
  • Les frais divers liés à l’exploitation de votre logement en location
  • Les provisions pour risque
  • Les intérêts du prêt immobilier, les frais de dossier et les frais de constitution des garanties et prime d’assurance
  • Les frais de notaire et autres relatifs à l’acquisition du logement

Déduction des amortissements

Les meubles et le logement doivent-être inscrit à l’actif du bilan pour que l’amortissement de leur prix d’achat soit également déductible des impôts :

  • Amortissement du mobilier et autre matériel
  • Amortissement des locaux
  • Amortissement des différents travaux réalisés

Toutes les solutions pour réaliser un bon investissement en LMNP
Retrouvez dans ce guide :
  • Conditions et fiscalité
  • Régimes micro-bic et réel
  • La résidence étudiante
  • Simulation d’investissement
  • Tous nos conseils
Téléchargez gratuitement le guide complet de l’investissement LMNP :
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En validant ce formulaire vous acceptez qu’un conseiller prenne contact avec vous pour vous accompagner sur votre projet d’investissement.

Fiscalités LMNP, quels sont leurs avantages ?

Les différentes fiscalités accessibles suite à un investissement LMNP offrent chacune des avantages.
Voici un comparatif pour vous aider à choisir :

Le régime Micro-BIC Le régime réel
Types de biens éligibles Tous types Tous types
Revenus locatifs annuels maximum 72 600 € Aucun
Déduction des charges

Réduction d’impôt sur les revenus locatifs Forfait de -50% Selon bénéfice imposable
Niveau de difficulté lors de la déclaration d’impôt

L'exemple de l'investissement LMNP de Julien

Julien est propriétaire d’un appartement meublé en LMNP dans une résidence de services. Son loyer mensuel de 600 euros lui rapporte 7 200 euros par an.

S'il opte pour le micro-BIC

En optant pour l’abattement forfaitaire à 50% au titre des charges déductibles, il pourrait soustraire 3 600 euros à ses Bénéfices Industriels et Commerciaux imposables.

Abattement forfaitaire de 50% :
Il déclare un bénéfice de 3 600 €

Exemple de calcul micro-bic

S’il opte pour le régime réel

Il pourra alors déduire 5 000 € de charges et déclarer un bénéfice moins élevé qu’avec le régime Micro-BIC.

Charges déductibles :

933 € d’intérêt d’emprunt et frais de dossier (crédit immobilier)
502 € de travaux de rénovation, d’entretien courant et de petites réparations
350 € d’achat de mobilier
700 € de charges de copropriété
453 € de taxes et impôts
562 € d’honoraires de son gestionnaire professionnel
1 500 € de frais de comptabilité

5 000 € au total

Après déduction des charges, il déclare un bénéfice de 2 200 €

Si les choix du type de bien et de son emplacement sont très importants lors d’un investissement immobilier LMNP, le choix d’une fiscalité adaptée à sa situation l’est tout autant. Ceci afin d’assurer la meilleure rentabilité locative possible pour votre investissement.

Prendre le temps d’effectuer une étude personnalisée détaillée en prenant en compte votre capacité d’épargne et votre situation fiscale, avant de concrétiser son achat, est une étape essentielle pour la réussite de son investissement.

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