Qu’est-ce que la loi LMNP Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services neuves ou parfois réhabilitées et va donner droit à de nombreux avantages fiscaux dont la réduction de l’impôt sur le revenu. Elle a pour objectif d’inciter le contribuable à investir dans des logements neufs tout en lui garantissant la perception d’un loyer net garanti, pendant toute la durée du bail (au minimum égale à 9 ans).

Sommaire

DĂ©finition

La loi Censi-Bouvard découle de l’amendement proposé par les députés Michel Bouvard et Yves Censi à l’occasion du projet de loi de finances rectificative pour l’année 2009. Elle permet d’investir sous le statut de Louer Meublé Non Professionnel (LMNP) dans des résidences de services neuves ou rénovées comme les résidences pour séniors, les résidences d’affaires ou encore les résidences étudiantes.

NB : Les résidences de tourisme ne sont plus éligibles au dispositif Censi-Bouvard depuis 2017.

Afin de bénéficier de ce dispositif, les biens immobiliers doivent être neufs (ou en l’état futur d’achèvement), meublés, avec services intégrés (accueil et réception, petit déjeuner, fourniture de linge de maison et ménage des locaux) et être loués dans les 12 mois qui suivent leur livraison.

Qui peut en bénéficier ?

La loi Censi-Bouvard s’adresse à tous les contribuables français qui souhaitent investir dans une résidence de services afin de bénéficier d’avantages fiscaux.

Comment fonctionne le Censi-Bouvard ?

  • La rĂ©duction d’impĂ´t

Le dispositif Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien. Elle prévoit également un plafond de 300 000 euros, soit 3 667 euros par an maximum. Il reste néanmoins possible d’amortir la différence, si l’investissement dépasse le plafond autorisé. Par exemple, pour un montant de 500 000 euros, il sera possible de profiter d’un amortissement sur 200 000 euros en plus de la réduction d’impôt.

NB : la réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxes et est échelonnée sur 9 ans à partir de l’année de la livraison de la résidence.

 

  • Le report de la rĂ©duction d’impĂ´t

La réduction d’impôt peut être supérieure à votre impôt sur le revenu sur une année, dans ce cas-là, le surplus sera reportable pendant les six années suivantes à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

 

  • L’acquisition de plusieurs biens immobiliers

Avec la loi Censi-Bouvard il est possible d’acquérir plusieurs logements par an dans la limite de 300 000 euros hors taxe, à l’inverse d’autres dispositifs de défiscalisation. Les avantages fiscaux sont donc cumulables pour l’ensemble des biens possédés en respectant le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an.

 

  • La rĂ©cupĂ©ration de la TVA

Grâce au dispositif  LMNP Censi-Bouvard, investir dans un logement en résidence de service vous permet de récupérer la TVA à hauteur de 20% du prix du bien neuf. Une condition supplémentaire s’applique tout de même : s’engager à en conserver la propriété pendant au moins 20 ans.

NB : Si vous revendez le bien avant ce délai de 20 ans mais que le nouvel acquéreur reprend le bail que vous aviez signé vous pouvez conserver le montant de la TVA que vous aviez récupéré, elle est considérée comme définitivement acquise. Si le nouvel acquéreur ne reprend pas le bail, vous devez restituer le montant de la TVA récupérée à l’administration fiscale au prorata temporis.

 

  • Une sĂ©curitĂ© locative

Dans le cadre de l’investissement en Censi-Bouvard, il est impératif de signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services concernée. Vous lui déléguez ainsi la gestion du bien immobilier pendant toute la durée du bail (9 ans minimum, renouvelable) : recherche de locataires, encaissement des loyers, réparations locatives, etc. En prime, vous bénéficiez d’une sécurité locative sans pareil car c’est le gestionnaire qui vous versera vos loyers chaque mois ou chaque trimestre pendant un minimum de 9 ans que le logement soit occupé ou non.

La prolongation de loi Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est prorogé et les investisseurs pourront bénéficier de sa fiscalité avantageuse jusqu’au 31 décembre 2022. Cette démarche s’inscrit dans le programme de développement des logements étudiants, des Ehpad et des établissements touristiques qui sont en sous-effectif dans l’hexagone.

Censi-Bouvard et LMNP

Si vous bénéficiez du statut de LMNP, il est alors cumulable avec la loi Censi-Bouvard qui, elle, ne peut exister seule. Afin de pouvoir profiter de ces deux dispositifs, il faut alors rassembler six critères :

 

  • Acheter un bien immobilier neuf, en VEFA, ou de plus de 15 ans rĂ©novĂ©
  • Investir dans des rĂ©sidences de services pour sĂ©niors ou pour Ă©tudiants
  • Investir un montant maximum de 300 000 euros
  • Louer le bien meublĂ©
  • Signer un contrat d’exploitation d’au moins 9 ans avec le gestionnaire de la rĂ©sidence
  • Encaisser des revenus locatifs de 23 000 euros par an maximum ou de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.
Conditions Censi-Bouvard LMNP

Logement Meublé

Oui

Oui

Logement Neuf

Oui

Pas d'obligation

RĂ©sidences de services

Oui

Pas d'obligation

Récupération de la TVA

Oui

Non

RĂ©duction d'impĂ´ts sur le revenu

11%

Non

Durée des avantages fiscaux

9 ans

Tant que vous conservez le bien locatif

Déduction des frais relatifs au bien meublé

Oui (sauf micro-BIC)

Oui (sauf micro-BIC)

Amortissement du bien

Non

Oui

(Consulter notre page sur les avantages de la LMNP)