Achat LMNP : les meilleurs programmes pour investir en 2026

Avec 100 000 €, la résidence étudiante Rubix à Oullins, dans la métropole de Lyon, correspond exactement à ce budget : studios meublés neufs à partir de 100 000 €, loyer estimé de 312 à 374 € par mois, livraison prévue en juin 2028. Le rendement brut indicatif ressort à environ 3,7 %. La métropole lyonnaise est le deuxième pôle d’enseignement supérieur de France, ce qui soutient la demande de logements étudiants.

Dans notre sélection, un programme passe sous la barre des 90 000 € : Campus Latitude à Lorient, avec des studios d’environ 18 m² à partir de 81 300 €, un loyer estimé de 245 à 338 € par mois et une livraison en juillet 2028. En allant jusqu’à 100 000 €, trois autres résidences deviennent accessibles : Le Winston à Tours (95 467 €), Elaia à Villeneuve-d’Ascq (98 900 €) et Campus Arena à Schiltigheim (99 600 €).

Campus Baiona, à Bayonne au Pays basque, propose des studios meublés neufs à partir de 103 130 €, avec un loyer estimé de 318 à 532 € par mois et une livraison en juillet 2028. Le Pays basque accueille plus de 8 300 étudiants et développe son offre universitaire. C’est le programme de notre sélection le plus proche de Bordeaux.

Nissa Campus, à Nice, démarre à 110 100 € pour un T1 meublé neuf, avec des loyers estimés de 363 à 882 € par mois selon la typologie (T1 ou T2) et une livraison en août 2028. Son rendement brut indicatif, environ 4,0 %, est le plus élevé de notre sélection. Pour un budget légèrement supérieur, Cours 36 à Marseille (à partir de 115 600 €) est une autre option sur le littoral méditerranéen.

Cours 36, dans le 6e arrondissement de Marseille, propose des logements du studio au T1 à partir de 115 600 €, pour un loyer estimé de 344 € par mois et une livraison en août 2027. La résidence se trouve à 4 minutes à pied de la place Castellane, desservie par le métro et le tramway, et dispose d’un rooftop, d’une salle de fitness et d’une laverie.

Colombus, à Colombes dans les Hauts-de-Seine, est accessible à partir de 117 300 € pour un T1 meublé neuf, avec des loyers estimés de 383 à 740 € par mois et une livraison en octobre 2027. Colombes est classée en zone A bis, la plus tendue du marché locatif, et se situe à proximité immédiate du quartier d’affaires de La Défense.

Campus Arena, à Schiltigheim dans l’Eurométropole de Strasbourg, est livrable en juillet 2027 avec des studios meublés à partir de 99 600 € et un loyer estimé de 319 à 324 € par mois. La ligne de bus à haut niveau de service G relie la résidence à la gare de Strasbourg, et l’Espace Européen de l’Entreprise se trouve à quelques minutes.

Elaia, à Villeneuve-d’Ascq dans la métropole lilloise, propose des studios meublés neufs à partir de 98 900 €, avec un loyer estimé de 321 à 351 € par mois et une livraison en juillet 2028. Avec un ticket d’entrée sous les 100 000 € et un rendement brut indicatif d’environ 3,9 %, c’est l’une des options les plus accessibles pour un premier achat en LMNP.

Comptez au moins 110 770 € pour un studio meublé dans la résidence Stud’Este à Montpellier, livrable en juillet 2028, avec un loyer estimé de 356 à 540 € par mois. Prévoyez aussi des frais de notaire réduits, d’environ 2 à 3 % du prix. La TVA de 20 % payée sur l’achat peut ensuite être récupérée, sous conditions.

Le Winston, dans le quartier Saint-Sauveur à Tours, propose des studios meublés à partir de 95 467 €, avec un loyer estimé de 303 à 330 € par mois et une livraison en août 2027. La résidence compte 149 logements, une salle de sport et une terrasse commune ; la gare de Tours est à 8 minutes en tramway.

Quatre programmes de notre sélection sont livrables en 2027 : Campus Arena à Schiltigheim (juillet 2027, dès 99 600 €), Le Winston à Tours (août 2027, dès 95 467 €), Cours 36 à Marseille (août 2027, dès 115 600 €) et Colombus à Colombes (octobre 2027, dès 117 300 €). Le gestionnaire commence à verser les loyers après la livraison du logement.

Sur la base du loyer estimé le plus bas et du prix d’entrée, Nissa Campus à Nice affiche le rendement brut indicatif le plus élevé de notre sélection, autour de 4,0 %. Suivent Colombus à Colombes, Elaia à Villeneuve-d’Ascq et Stud’Este à Montpellier, autour de 3,9 %. Ces chiffres sont bruts : ils ne tiennent compte ni des charges, ni de la fiscalité, ni des frais d’acquisition.

Oui. Avec 200 000 €, vous pouvez par exemple associer Campus Latitude à Lorient (81 300 €) et Le Winston à Tours (95 467 €), soit 176 767 €, ou Campus Latitude et Rubix dans la métropole de Lyon (100 000 €), soit 181 300 €. Dans les deux cas, l’enveloppe reste sous 200 000 € frais de notaire réduits compris. Répartir son budget sur deux villes limite la dépendance à un seul marché locatif, et vous restez loueur meublé non professionnel tant que vos recettes ne dépassent pas 23 000 € par an.